城市开发策划-城市空间结构演化对商业地产价值的影响，城市战略定位前沿思维

　　一般地，世界大城市的空间结构演化经历了如下三个阶段：

　　第一阶段：聚集为主，表现为城市工业、人口、经济活动的聚集。聚集意味着需求增加，商业地产的商圈范围扩大，购买力旺盛，商业地产增值速度加快。

　　第二阶段：城市摊饼式扩张阶段 ，人口的快速聚集加大了市中心的压力，从市中心逐渐向外密集式扩张，就像摊饼，城市越摊越大，密集连片，导致环境恶化。市中心的物业价值增速趋缓，郊区开始起步。

　　第三阶段：城市的郊区化阶段，也可以称为逆城市化阶段，城市中心的工厂和工业就业持续下降，居民大量迁往郊区，富裕人口迁到郊区。城市空间结构历经重组，重要特征是：第三产业，特别是金融服务、信息咨询、管理等职能向市中心集中，社区型的商业零售服务业随居民外迁，不能外迁的要么变更经营业态，要么被迫倒闭和易主。市中心的商业活动主要是为高级管理人员、年轻白领服务的空间，如酒吧、航空售票处、高级餐厅、时尚商店、麦当劳、肯德基、面馆等。郊区则是大型超市、购物中心发展的天下。工厂迁移到远郊区设立的各类工业园内，污染严重的产业更是向偏远的地区转移。这种转移既发生在一个城市内部，也发生在世界范围内。产业转移的“雁型发展理论”就比较清晰地说明产业专业和空间结构演化之间的关系。

　　在这个阶段，城市中心环境改善，商业物业获得第二生命，价值进一步提升。郊区物业的价值进入加速提升阶段，特别是在新形成的商业中心附近商业物业价值成倍提高。

　　该规律有助于我们看清城市发展大势，做出正确的投资决策。