中国商业地产的投资仍未降温-传统商业不景气 商业零售企业正在上演的关店潮,将商业地产运营困境公开化-将在商业地产运营业务上发力













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中国商业地产的投资仍未降温-传统商业不景气 商业零售企业正在上演的关店潮,将商业地产运营困境公开化-将在商业地产运营业务上发力
2016-06-09

  中国商业地产的投资仍未降温-传统商业不景气 商业零售企业正在上演的关店潮,将商业地产运营困境公开化-将在商业地产运营业务上发力

  随着电商的兴起,零售企业正在遭遇着不小的冲击。也因此,商业地产的运营困境也在不断暴露。然而,在这样的大环境下,却并没有阻止资本进入的步伐,保利、龙湖等开发商齐齐进军商业地产领域。但是,在行业整体并不景气的现状下,新资本的加入最终会让商业地产形势雪上加霜,还是开拓出一片新局面,尚未可知。

  经济放缓、消费不振、电商冲击诸多迹象显示,传统商业已然步入新的不景气周期,给商业地产的战略布局和运营模式提出了新的挑战,但却并没有阻止资本进入的步伐。

  日前,保利地产宣布,旗下的保利商业地产投资管理有限公司(下称保利商业)将加大在商业地产领域的布局,以资产管理、商业运营为手段,要在5年时间开拓超过1000万平方米商业物业。龙湖地产也在相近的时间披露,将在商业地产运营业务上发力。

  运营商业地产与开发住宅地产之间存在极大差异。保利、龙湖等在住宅开发领域拥有绝对优势的开发商齐齐进军商业地产,无疑是一个不可忽视的变量,但最终会让商业地产形势雪上加霜,还是开拓出一片新局面,尚未可知。  


  运营困境-商业零售企业正在上演的关店潮,将商业地产运营困境公开化。

  传统商业零售业经营每况愈下。不完全统计显示,2015年,六成百货商业绩出现下滑,A股上市的38家涉百货和商业地产的公司中,62%营业收入同比下降,73%出现业绩下滑。

  零售商的业绩下滑,使得商业地产空置率和运营难度大幅上升,租金收入呈下降趋势。更为严峻的是,国内多数大城市的商业地产投资仍呈增长趋势,每年新增商用面积在100万——300万平方米不等。

  以有着千年商都之称的广州为例,天河北商圈总体存量已超过100万平方米。到今年底预计零售物业市场还将迎来34万平方米优质购物中心供应面积。

  在当前零售消费增速放缓、经济环境相对疲软的情况下,大体量的新增供应涌入市场形成消化压力,广州零售市场将继续承压,项目开业也将经历较长培育期,并对业主的运营管理能力提出挑战。

  近两年,商业地产的运营环境都不是太理想,虽然每个城市都有少数几个成功的案例,但总体上来看,行业的竞争环境在恶化,经营难度增加,空置率增加,部分项目租金收益下降。不少商业地产项目勉强维持,出租率仅有50%——60%的情况下被迫开业,大大低于行业75%——80%的开业平均出租率。另外,开发商补贴商户装修款等现象也较过去增多。


  群雄逐鹿-虽然整体市场环境不甚乐观,但资本对商业地产的热衷并未消减。

  截至目前,万达商业依然是国内体量最大的商业地产运营商。截至2015年底,万达商业拥有已开业万达广场总数133座,2015年新增26座;已开业购物中心总建筑面积达21.83亿平方米,同比增长23.3%;已开业购物中心总可租面积达14.13亿平方米,同比增长23.0%。2015年,万达商业投资物业租赁及物业管理收入为135.82亿元,较2014年增长31.20%,主要来源于年内可租面积和平均租金的提升。投资物业租赁及物业管理实现毛利97.98亿元,同比增长28.10%,毛利率为72.14%,同比下降1.75%。


  从万达商业披露的数据上看,商业地产运营的收益依旧可观,其高于70%的毛利率足以秒杀其他住宅开发企业。

  有意思的是,保利地产、龙湖地产等拥有资金实力的巨头也宣布逆势加码,意图成为商业地产中的新搅局者。

  严格来说,保利、龙湖等并非商业地产领域的新进入者。例如保利地产早在2009年便小规模开展了购物中心、酒店等业态的运营管理,但相对于其蓬勃发展的住宅开发业务来说,商业地产的体量一直偏小。而龙湖地产早在2003年就开始运营重庆的一个购物中心,但一直都是小步慢走,缓缓推进。

  但眼下,保利、龙湖等企业的动作可谓来势汹汹。截至2016年,保利商业旗下已开业运营13个商业项目,包括4个购物中心、8家国际品牌酒店、1个国际会议中心及多个若比邻社区商业中心,总开业面积达百万平方米。

  无独有偶,截至2015年底,龙湖商业已布局西部、华北和华东三大板块,累计开业商场数量17个,开业商场面积近150万平方米。


  轻资产重运营

  从整体上而言,中国商业地产的投资仍未降温,无论传统商业地产开发商如万达、新鸿基、恒隆,还是住宅起家的保利、龙湖等,都试图扩大自己的商业地产版图,各路资本也都积极参与到这场商业盛宴。

  按照公司规划,未来10年,万达要开发运营1000座万达广场。而保利商业计划5年内实现在全国范围内运营管理50家购物中心、50家酒店、千余家若比邻社区商业中心的发展蓝图,经营管理商业物业面积逾1000万平方米。

  越来越多抢食者的出现,让以万达、保利为代表的商业地产运营商不得不做出战略调整,要告别过去粗放型的扩张模式,而是更注重运营模式的精细化,更重视消费体验,甚至提出轻资产战略。

  保利商业的主要业务分为两部分,一是商业运营;二是资产管理。关于商业地产对资金积压的难题,保利商业相关负责人表示,一是采取租赁管理的轻资产模式,二是尽可能多地采取金融创新。

  大量投资商业地产的风险还是很大的。无论是开发商投资,还是其他投资人,抑或是以银行为代表的债权人,最终总有一个机构要为商业地产买单。在他看来,从事商业地产的运营管理,经验和人才的累积和培养是最核心因素,资本其实并不是最关键的。如果没有足够多的经验和人力储备,很难让商业运营得到快速、持续的发展。

  作为市场参与者,保利商业并非没有意识到市场环境的变化。该公司副总经理方长斌表示,经济增长放缓导致零售行业持续低迷,商业地产供需失衡存量较大,电商冲击带来消费观念和方式的改变等,都是商业地产运营面临的挑战,但这并不代表这个市场没有继续开拓的空间。

  各家公司都在试图通过多种创新,增强客户体验,加强线上线下互动,以开拓出商业地产运营和资产管理的全新格局。

  未来商业地产运营将更注重细节。一个成功的购物中心一定是走心的,商业地产成功的奥秘,归根到底是能够抓住人心。

  做商业地产需要长期的养护,很难快起来,因为每个城市每个项目都存在极大差异,简单复制并不能轻易取得成功。作为习惯了在住宅领域快速开发的房地产企业,最终能不能适应商业地产差异化的运营模式,将是考验这些巨头的全新课题。


  (来源:中国经营网)


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