资金集聚商业地产 保险资金成主力

　　据报道“早知道应该多买几套办公楼，可比住宅升值快多了。”近日，北京某公司负责人姜鹏(化名)在一次朋友聚会中这样感慨。尽管在过去5年中，姜鹏在北京购买了不下4套房产。但看到办公楼目前上涨的行情，姜鹏对过去的投资有些后悔。

　　“从年初到现在，北京核心商业区域租金基本上都上涨了30%~50%。”誉翔安房地产咨询有限公司合伙人赵敬川告诉记者。作为一家房地产代理公司，从去年开始，赵敬川试着主动引导客户抛售一些住宅房产，并建议其购买商业地产或办公类项目。“我认为商业地产的行情刚刚开始，我们培育了一批成熟客户，他们从最初的几百万的小试身手，到后来的上亿元买卖。”

　　和零散购买住宅的客户不同，很多购买办公楼的投资者都是真正的豪富阶层，一出手往往是一层或者几层。赵敬川表示：“目前北京的商用物业，静态的资金回报率在4%~5%，比较稳定，而住宅资产的回报率大约是在1%~2%。所以从长期来看，商业物业的持续流通能力比较强，可以通过出租、转售或抵押等方式完成，而住宅就只有一种流通渠道。大家没有升值预期，加上政策限制就会使住宅作为投资品的属性迅速减弱。”

　　不断升温的商业地产

　　当住宅限购政策在全国一再呈现出扩大化的趋势时，近一年里，开发商以及来自保险业、私募以及其他渠道的资金都开始将目光投向商业地产。业内人士认为：“商业地产将成为住宅限购之后，楼市资金转移的大通道。”

　　北京市房地产管理交易网数据显示，今年上半年，北京已经签约的商业类地块合计为21块，提供的建筑面积为338.67万平方米，总出让金为174.38亿元，住宅则为20块，上半年出让金仅为120.3亿元。商业地块在今年全面超过了住宅地块。

　　与此同时，北京商品房住宅库存有明显增加，相比调控前的92900套上涨了15.9%，商业及办公则出现了下调，其中商业下调了8%，办公类单元下降了3.5%。

　　进入7月，北京崇文门地块和CBD地块的2次抢购热潮更是开启了北京商业地产的集中爆发高潮。6月27日，北京市崇文门菜市场(含西侧地)商业金融用地现场竞拍，引发苏宁、新世界地产等15家企业激烈争夺。经过33轮交手，此前并不被看好的广州市丰？房地产开发有限公司力压群雄，以总价7.1亿元将这宗城区稀缺地块揽入怀中。其楼面地价高达4.32万元/平方米。而CBD中楼面价最高的是中服地块中的Z4地块，为2.14万元/平方米。

　　根据北京市土地储备整理中心消息，号称近年来最优质商业地块的王府井国际品牌中心项目(王府井大街西侧商业金融用地)，近日也将进入市场。誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂预计，王府井商业地块的楼面价将会更高，预计总价将在65亿~70亿左右。

　　“住宅限购仅仅是让开发商关注商业地产的原因之一。”中原三级市场分析师张大伟告诉记者，“商业地产的回报率高也是最近商业地块整体升温的一个重要原因，相比目前北京住宅租售比已经超过1：500以上，商业地产的出租回报率在1：300左右，高回报率也使得最近考虑价值投资的购房者更多考虑商业地产。”

　　在他看来，房地产开发分为三个阶段：初级阶段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。显然，目前中国地产业已进入第二阶段。住宅开发暴利正在逐渐过去。而商业地产热潮则刚刚开启。

　　北京房地产协会秘书长陈志在一次沙龙中向记者透露，由于商业地产需要大笔资金支持，在当前银行收缩放贷的情况下，民间资本和各类私募基金也通过各种方式进入商业地产领域。

　　据不完全统计，京、沪、广、深四个一线城市上半年商业用地成交金额已达419亿元，商业用地成交额占比明显提高。去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元，即使按照去年的增长速度保守估算，今年商业地产开发投资总额也将接近10000亿元。