设计任务书解读,基地解读,商业策划,项目定位,业态解读当然详细包括功能面积配比的解读:教你六步搞定购物中心的规划设计如何了解购物中心设计规划的前期准备、设计法则、内外人流动线的组织以及交通组织的方方面面,本文从六大角度为你揭晓













戴欣明工作室:最“接地气”的产业地产战略定位咨询及运营机构
特色产业投资运营增值方案提供商——战略定位策划+产业规划+资本+孵化

特色案例推荐

戴欣明工作室---- 战略定位中心
设计任务书解读,基地解读,商业策划,项目定位,业态解读当然详细包括功能面积配比的解读:教你六步搞定购物中心的规划设计如何了解购物中心设计规划的前期准备、设计法则、内外人流动线的组织以及交通组织的方方面面,本文从六大角度为你揭晓
2016-06-24

          设计任务书解读,基地解读,商业策划,项目定位,业态解读当然详细包括功能面积配比的解读:教你六步搞定购物中心的规划设计如何了解购物中心设计规划的前期准备、设计法则、内外人流动线的组织以及交通组织的方方面面,本文从六大角度为你揭晓。-

第一步:规划前期准备
可包括设计任务书解读,基地解读,商业策划,项目定位,业态解读当然详细包括功能面积配比的解读 这些在设计之前要认真看一遍。设计任务和商业策划看完后。另一个重点是场地条件解读。这个大家应该熟悉,红线,用地,地上,地下,场地出入口要求。当然包括限高,容积率,密度,绿地率等等,这个不用多讲,跟我们做其他设计一样。但在商业购物中心我们要拿一条着重来讲:
1、分析清楚主要商业的人流来向,以及人流流向,怎么留住人,怎么分散人,因为商业的人流很重要;
2、用地周围有无地铁出入口,和交通枢纽中心,如果有,重点分析人流流向,交通枢纽包括地铁,轨道,车站,公交车站等;
3、分析了重要交通还要分析用地周围道路的交通状况,以及商业分布情况。当然要弄清楚目前道路现状,交通状况,车流流向,限行,和拥堵情况;
4、要看周围有无住宅,学校,幼儿园,以及医院等这些对日照要求高的建筑。分析周边有无城市广场,公园,绿地河流。
第二步:规划设计导则
在设计之前,你需要弄清楚商业的一些法则这个对设计很重要,这6大法则是设计导则的法宝。
1、人流量于商业价值成正比
2、楼层高度与商业价值成反比
3、商业布局应该是商业价值最大化
4、尽量把主力店以及百货布置在流线步行街的尽端
5、商业的延续性很重要,但避免转圈
6、商业的多元化,主题性,体验式,一站式消费趋势
这里面其中第3和第6比较难。
地产商开发的目标就是获取利润,无论长短期都是最久价值最大化,所以我们要多角度,深层次来挖取商业价值。对于商业购物中心来说,现在称城市综合体建筑覆盖率也是一个商业建筑师必须要考量的知识因为商业楼层越低商业价值越大。
所以建筑覆盖率,依照成熟的项目60%的覆盖率以及以上造综合体和购物中心比较合适,但是个人认为60%-70%为最佳,全是建筑也很恐怖,未来商业的趋势要向自然环境结合。
第三步:外部人流组织
通过上面的分析,你需要判断出你的商业出入口,当然因素很多,但主要依据还是人流多少来确定的。
需要注意的是,利用轨道交通,充分利用周围商业人流,一定要人车分流,创造连续的购物氛围,充分利用扶梯,下沉,观光电梯,等立体化思维引导人流,人车人流,尽量避免行人穿越交通量大的车型道路,可以考虑过街天桥,地下通道,另外也要考虑行人于服务车流也要分开,另外主力店以及百货要有独立的出入口,内部有独立的立体服务系统。无论是室内和室外,商业连续性很重要,但是国内很多商业是转圈圈,也许对于女人来说无所谓,但对男人来说我会嗤之以鼻 对大多男人来说都会晕掉,你要时时刻刻知道WHERE ARE U?
 
第四步:机动车交通组织
目前成功的商业中心不但带动当地人消费更会带动远距离的人消费,所以外部交通一定做到可达性,比如怎么快速到车站,机场等等。当然综合考虑不要和商业人流交叉了,现在国内的购物中心都非常大,合理布置地上以及地下等车以及入库的位置很重要,尽量不要发生拥堵 ,购物人流机动车落客区,出租车等候区,一般可布置在主入口附近。
但是大型公交以及外来的BUS适当偏僻一些,购物中心一般按其商圈市场特点可分为3大类,MALL, LIFESTYLE 和HUB。所以在设计时候你要对号入座,一定需要对当地市场特点来设计相对应的购物中心社区型购物中心一般在5万平米左右,国内可以适当高一点。市区区域性质的在10万-15万平米,郊区区域性的也在10万平,甚至可到20万,国内出现50万,百万的。社区型购物中心服务半径在8公里以内,也就是公交车半小时之内,市区区域性可在10-20公里 郊区的可以更大。
如果按其购物性质来分,可以分为:
综合性购物中心,例如万象城,大悦城生活体验性、三里屯,蓝色港湾,当然另外一种就是OUTLES就是奥特莱斯,奥特莱斯是一种购物方式 很多人理解为购物中心名字奥特莱斯的意思是品牌直销购物中心
综合性的购物中心,吃,喝,玩,体验,主题性质明确因为Idaho的购物中心设计规划时间周期长,所以设计师应该独具匠心,作出自己的特色来。之所以说CALLISON和RTKL是商业一流事务所,不是因为他们的设计怎么出色,但是他们设计出的硬件绝对是一流的,甲方和客户认知程度高,但拿建筑来说这两个公司在美国是很一般的公司。
 
第五步:内部购物流线组织
内部商业流线的组织是内部流线的脊柱,是很重要的。但是从成功案例来看,商业主线不要太多,一般讲只要有一条主线,可以有辅助流线JERDE(美国遮德国际事务所)的在第5和第6做的最成功也是CALLISON和RTKL难以比拟的,动线需要长期的经验积累。
说一说购物中心尺度问题,商业通道人流组织
一般室内的购物中心步行街的尺度在15-20米,但不应超过22米,也不能小于15米。上面包括中庭的,如果没有中庭,对开店铺可以在5-8米,但不应超过10米尺度大了,人流分散,看不出动线,尺度小了太挤。
步行通道宽度单边铺子可在4-5米,最小不能小于3.5米,主入口一般尺度在9-12米,太大吧,嘴大,不导流,嘴小,易堵塞店铺。按照国内规范,最好15米,但是大于15米,零售就麻烦了。一个铺子面宽就那么大,还要有2个门距离难达到,香港一个标准的零售单元是面宽在8-9米,进深是15-20米, 国内合理应该是9*15米,进深大于15单边开2门有难度,所以后面要开门,就等于双边疏散,这个在设计时候综合考虑尺度问题。另外怎么把这些消费方式来组织商业流线是个大学问。
商业的业态有零售,主力店,百货,餐饮,娱乐,有电玩和孩童之家,KTV,电影院,溜冰场。当然还有电子市场,例如DIY大型超市,大型美食广场……还有停车,怎么来组织,基本在设计时候商业策划和商业顾问公司都研究好了,我们的能力是怎么进行排列组合的更好。
有些顾问公司其实已经把楼层分配好了,刚才有人说,商业楼层越高,价值就越低,怎么避免?
消费首先分主动性消费,意向性消费。
主动性消费。比如超市对于老百姓几乎每天都要去,但是对方向性空间要求不高,一般在地下,也有地面层附地下一层;比如化妆品,衣服都是必须消费的,所以这些一般靠进地面层。所以你看一般的化妆品,少女服饰,以及一些快餐型比如星巴克都在一层。
男人服饰以及小孩老人这些消费力度弱的都在稍稍离开地面层远一些,说白了就是楼上,在最上面就是孩童之家,电子百货,老百姓可以不消费,但是有这么一些人要消费,就得多走一点。还有比如餐饮,在购物中心里面也相当重要,要玩的下能吃的到才能留住人。一般品牌餐饮,都放在最上面,一方面景观好,另外僻静,也解决了商业楼层价值低的问题,影院和溜冰场因为结构跨度大,一般也放在上面。
但是综合品牌餐饮,影院溜冰场都是约会,社交的场所约了人不能不去,档次还不能差 但这些一般要有直达电梯 特别是影院和溜冰场,等候友人顺便购购物,这些都是成熟做法。美食广场可以在地下,因为档次低,人流大。还有一些折扣馆也可以在地下,也可以在最上面。影院的电梯要独立设置吗?影院的营业时间和其他的时间不太一致。
 
第六步:结合建筑如何做出特色的购物中心
这点,目前做的好的只有JERDE一家,其他的例如CALLISON和RTKL都是比较常规的建筑,不能把自然景观引进建筑,尤其是购物中心。JERDE的大峡谷理论和台地理论贯彻的很好,另外商业建筑受时代影响性很大,淘汰率很快,这是国外经验。
生活方式改变就能改变一种消费方式。所以,商业的要想做得好,基础一定要扎实,后期因为生活方式百变才能站稳脚。其实对于6层以上的MALL,真的很难。可能国内人多,还好一些,在国外几乎行不通。
   
另外怎么在有限空间里做MALL,JERDE的香港MAGABOX可以研究一下,上海的八佰伴。
但八佰伴主要以百货为主,零售很少,影院和餐饮也是后来改造的,其入口空间值得学习,在设计高层建筑的时候,尽量降低建筑体量,压低建筑对人的空间压抑感,可以利用屋顶花园,餐饮平台做一些进退关系,这是设计中要注意营造的,如果太高,不是约朋友,看电影,很多人不会上去的。所以很多成功的MALL会做一些屋顶停车,屋顶舞台,屋顶花园,屋顶停车等于一部分人把屋顶下面一层当作一层,这个也是为什么有一些购物中心屋顶高停车,一是解决停车缺陷问题,另一也是考虑商业人流怎么带动。
设计中尽量避免货物和人碰撞,如有条件可以设计独立的货物通道。卸货也很重要,一般百货和大型超市都要有独立的卸货通道。如果用地紧张一般放在地下,在地上的话尽量避免和人流冲突。零售的卸货在地下要均匀布置,别集中一个区域。餐饮比如说,星巴克,哈根达斯,是快速性的,可以在不同楼层出现;香港爱喝茶,都是快速性的,但是大陆的快速性餐饮好像出现在一楼的比较多,因为消费性的人不多,你放其它层,顾客或许不去了。
上面说的,购物中心配个酒店,再配个办公确实难,但是你要结合功能,尽量避免交叉,既要独立又要相连。即便有塔楼,一层首先不要把购物中心主入口,和办公主入口,酒店主入口混在一起。各自独立,可以充分利用商业的连续性,可以在塔楼的下面做商业,这样连续性就保证了,也就出现了现在的空中大堂、商业和酒店、 办公的后场货场也都是各自独立的,一层只保留一个接待大堂和一小块儿等候区就够了。
如果把大堂放在裙房上面的楼层里,可以公用坡道,这个跟后期的物业管理公司联系得紧密,如果是一家物业公司,可以混用,但要把功能分开,如果是独自的物业管理公司,估计不会同意公用的。开口不能混用,但是可以在一个界面上处理。
 

推荐阅读

  • 动能智库 • 戴欣明工作室

    扫描二维码下载 公众微信订阅号
    中国最具人文特色的战略思想智库

  • 动能智库 • 戴欣明工作室

    扫描二维码下载 手机网站,在移动中关注
    中国最具人文特色的战略思想智库

  • 《发现味道》微信公众订阅号

    扫描二维码下载,在移动中关注
    差别化味道是策划出来的,视为“发现味道”

收藏本站

■ 前期商务联系

   深圳市总部办公室:0755-8242 1868  

   手机:186 8879 6913  王小姐


■ 专家前期交流:

   方明老师   手机:135 0283 7103


■ 电子邮箱:dxmgzs@163.com