购物中心的生存要素是什么? 要素环境会形成购物中心目标定位与实际定位-商业街定位策划













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购物中心的生存要素是什么? 要素环境会形成购物中心目标定位与实际定位-商业街定位策划
2018-09-12

购物中心的生存要素是什么? 要素环境会形成购物中心目标定位与实际定位-商业街定位策划

01、购物中心的生存要素是什么?

  乍一看是个很大的命题。其实,根据市场实际状况,将命题分解为细化的问题组。不同的问题组会产生不同的思考视角与过程组合,通过对这些问题的思考,可以尝试找到符合目标样本购物中心的确切解答路径。

  首先,把购物中心的生存要素作为一个假设看待。可以去思考,为什么购物中心存在生存要素。基于购物中心具有的商业性质与社会服务功能,可以发现,购物中心伴随着城市体量,人口规模,受众消费习惯等外在因素的推动下,或多或少存在单个样本购物中心体量规模下的运营寿命。

  由于,不同投资背景与主导模式,区位条件甚至空间内运营内容的存在,会形成各自的运营优势与制约条件。在运营条件中形成创造并延续优势的策略方法,寻找目标样本购物中心与市场环境和受众需求变化相适应的盈利点成为了运营寿命的客观诉求。

  在此基础之上,区域环境内的规模竞争也会形成对目标样本购物中心的运营压力。由于购物中心作为一种商品交易形式的资源聚集平台,追求机构盈利能力,实现运营产出与机构稳定发展是最基本的运营诉求。

  从目标样本购物中心角度看,所代表行业的整体诉求,机构本体的诉求,所在区域的诉求,消费者的诉求共构了其在自身综合发展条件内的诉求集群。

  这些基于不同视角的诉求会因为各种外在与内在因素的存在而产生不同的要素差异,这些要素差异伴随着购物中心的条件禀赋在不同的时空尺度中会形成不同的运营预期,而运营预期来自对所在商业环境和总体商业需求发展目标的发展需要。发展需要基于以上诉求集群和条件禀赋的存在,会形成购物中心运营的要素环境。

  同时,由于不同的购物中心运营基础的不同,要素环境会形成购物中心的目标定位与实际定位。而商业环境中,购物中心的定位体系来自其机构的各种运营组成部分与组成部分的发展前景。

  通过这些要素环境的生成条件的追溯,可以给定一个基本的购物中心生存要素框架,并根据实际目标样本的存在基础进行一些调整,从而形成可以支持购物中心机构运营发展分析的策略集群。

02、购物中心基础的生存要素会有哪些?

  假设,形成购物中心基础的生存要素必须对实际目标样本的项目构成具有不可替代的作用。

  那么,在此可以获得购物中心基本必要的存在要素有以下几种:

  1,合适项目定位条件落地的商业功能建设用地;

  2,基于其定位条件存在的区域面积范围内的消费者群体规模;

  3,在适用土地空间与存在规模消费者群体的基础上有始于进入目标运营市场环境的产品。

  这三个基本要素分别对应着购物中心的主要存在基础:销售空间,消费受众,产品资源。

  现在针对以上信息文本进行审视,会发现之前的视角框架仍然具有视角缺口,有可能是购物中心前期投入缺少以上三要素的制约,它更多是一种基于现有商品销售作为存续手段的具有社会服务性质的视角。

  在这种情况下看,这样的基础要素框架是不完整的,且具有思考延展性与可发展的。

  在此基础之上,针对购物中心存在而产生的项目立项本身就形成了对于三要素形成的初始要素条件。

  什么样的初始要素条件会构成三要素的基础呢?

  1,具有一定商业运营能力,资质以及资本体量的公司或商业联合体;

  2,符合条件的公司或商业联合体对购物中心项目立项的计划执行;

  3,寻找到适合项目立项条件基础的商业功能土地以及资金筹措能力。

  这三个要素对应着:经营实体,经营项目,经营能力。

  由此,可以看到购物中心运营的基础来自购物中心项目的运营本体的经营结构。这些要素推动了购物中心的项目立项,建设,竣工,招商等开业运营的前期环节。

  通过上述流程分析之后,对购物中心运营的细节进行观察,其实还可以发现,购物中心运营方对于购物中心的空间运营会基于项目所在商业区位环境和经营实体的自身商业资源禀赋形成不同的运营策略与执行手段以及公共服务问题管理。

  那么,在运营细节中还有可能存在以下的生存要素:

  1,品牌资源;

  2,品类资源;

  3,商品供应渠道与后场仓储管理;

  4,运营空间成本管理;

  5,人才梯队建设与空间优化管理。

  其中,品牌与品类分别对应着商品资源的市场产品的品牌持有方或授权方以及产品的行业门类区分,而供应渠道和仓储管理则对应着整个购物中心空间环境的商品流通系统,运营空间成本管理对应着空间本身使用中的资源与资金消耗相对于整体运营成本的组成结构的一部分。

  最后,人才梯队建设和空间优化来自于对机构持续发展的观察,细节与标准化的管理中,人力资源与基于人力资源投入的空间内的环境形象调控与购物中心服务能力的调控也是重要因素。来源:中购联   商业地产观察

 

 

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