应用篇 超常规战略定位策划思路及应用
第三章 “泛商业地产”定位策划思路及应用
第一节 产业园区与城市经济共生共荣——集聚的味道（中）
３、常规策划手法定位产业园区的步骤
这种做法通常是学院派机构，或者大型的研究机构，当然也包括一些策划人。
1)经济角度——主要是找资料，收集资料，同时对周边的专业性市场情况进行调研，无论什么级别尽可能少跑点路；
2)消费者心理角度——找些商铺经营者询问，做一些访谈；
3)营销因素——很快就进入营销的分析，并进行项目定位；
4)社会角度——走马观花，通常是小年轻，或者一些单一专业的人进行观察，看不出重点所在；
5)管理角度——基本不懂，搞不清楚之间的关系；
6)人文角度——多考虑表面的文化因素，能够考虑人文的较少，也不能考虑风水上的因素影响；
7)设计角度——有时会出一个技术性的“设计说明”，属于“鸡肋式”，技术性不如设计院，也不能提供概念创意，最多是空间体量上对设计有帮助；
４、产业园区超常规策划考虑的角度顺序：
1)经济角度——当地经济总量，这些决定项目的体量：周边的专业性市场情况。这个市场的规模调研，区级、市级、省级、国际级的确定，这样调研的区域就不同，一般来说，区级的专业市场在调研时要上一个级别，做到全市的调研，市级的基本上要把省内调研完成，省级的要调研周边省份，国际级（全国级别）的就必须对全国可比较的进行典型调研；
2)社会角度——营商环境：社会环境的调研，是否有这样的氛围，比如长沙就有工程机械的氛围，对工程机械有种热情；
3)费者心理角度——消费质量，是否愿意在这个地方消费：是否形成某方面的交易点经济，比如人们愿意对某些方面形成交易；
4)管理角度——企业的管理能力：有没有相关的经济开发区服务配套，能够与经济开发区形成什么样的关系；
5)人文角度——避免同质化：人文特色，给经济加入人文特征，形成人文经济发展模式；
6)设计角度——设计符合这个项目的空间：对上面的角度的定位形成可视，进行概念设计；
7)营销因素——能够为营销埋下伏笔：这时再做营销已经是锦上添花，无需刻意营销，因为以上角度处理好，营销上就会形成口口相传的状态。
“常规的设计做法”，“常规的策划做法”基本上占到了市场上产业园区策划的90％以上，为后续的产业园区运营埋下了隐患。有些明知道会有这样的情况发生，但是还一意孤行，其原因还有用产业园区用地圈地的因素在里面，有占地为王的意思。这主要与地方上急于引进产业，甚至以引进产业搞活经济为目的进行圈地，这样可以越过土地“招拍挂”形式，即使不能越过，也可以用优惠政策返还（补贴）的形式做到低价拿地。但这样的情况属于上一个“黄金十年”的做法，只要胆子大就可以，但在我定义的“新黄金十年”（另一批有知识有文化的人的黄金十年）中，这样的常规策划开始引起地方上有识之士领导的注意（领导知道战略的重要才是真的重要），先有战略定位策划再有规划设计的做法越来越多的采纳。这样做法（超常规做法）会经过详细的策划与论证，其好处是可以很好地把握经济运行状态，有质量地运行经济。同时，一些急功近利的圈地的投资者，没有实力的投资者因为没有能力找有实力（品牌、水平）的策划机构，不肯出咨询费的都将被筛除掉，避免了以后的麻烦。
５、如何理解产业园区战略定位的难度
在业内，产业园区策划被称为难度最大的策划。产业园区策划为什么是最难的策划？
在产业园区策划上，通常小一些的产业园区可以称为专业市场，大些的可以称为复合产业园区，更大些的就成为区域运营了，比如“中国（长沙）工程机械交易展示中心”占地3000多亩，属于复合产业园区，涉及的内容很多，有公园、展场、专业展示店、写字楼、商场、酒店、还有住宅等，内容非常多。像这样的项目通常与一个城市定位有些关系，就拿我们工作室做的“中国（长沙）工程机械交易展示中心”战略定位策划来说，不从城市运营的角度分析、定位，很难形成共识，形成高度，只有形成高度才能得到政府的大力支持，才能显示出项目的价值。所以，产业园区的战略定位要对整个城市的“产业生态”进行研究，这样就会涉及各个产业之间的关系。
其实，说房地产策划是小学生也是居于房地产高度卖方市场的前提下，不管房地产项目的规划如何，设计如何，只要是房子就能够在挖坑的时候就可以卖得出去，即使现在有些三四线城市还可以挖个坑就可以。
但也不得不承认，“零售业商业地产”策划要比房地产策划难度大，原因是加个“商业系统”在里面，不像房地产（专指房子销售）项目，只管销售，不管经营，甚至有的时候这种商业地产只是相对开发商而言，更多的层面是商业，要用商业的思路进行策划、规划，说“泛商业地产”难是因为很多情况下是懂商业的不懂策划，不懂设计；懂设计的、懂策划的又不懂商业；如果这三个方面都懂，这样的人也就没有多少了，这样，在商业地产策划中，能够用第三方搞得好的就不多。
现在商业地产方面（“零售业商业地产”），除了前期战略定位，在招商代理上80％以上都是投资商自己组织，而用代理公司的通常是因为有商业铺位销售。
商业地产（“零售业商业地产”）也不是所有项目都需要专业的前期战略定位策划，有些项目完全可以用规划建筑设计来代替前期战略定位策划。这些项目往往是一个一般档次的项目，以及地段优势比较好的地方，很容易做活。再有，这些小项目，品牌的策划机构也不会接。只有那些相对复杂的商业复合型地产很需要第三方策划机构，尤其是对地块做什么合适，如何做这些问题搞不清楚的前提下就非常有必要第三方进行定位策划。
产业园区策划，小一点的可以算专业市场，大一些的就包括了商业地产的内容在里面，比如“工作室”战略定位策划的“中国（长沙）工程机械交易展示中心”里面，不单有工业地产，还有商业地产内容。产业园区同商业地产比，顾名思义又在商业的基础上增加了“产业”，这也是为什么产业园区比商业地产难，其实是叠加效应在起作用，涉及的内容越来越多而已，这样对策划者，特别是首席策划的“功力”要求就高。产业园区策划往往都会与一个城市或多或少有些关系，“中国（长沙）工程机械交易展示中心”与城市的关系就非常大，不和当地的城市进行有效的结合，就不可能成功。一般上五百亩以上的产业园区很多情况下以项目复合的状态呈现。
作者戴欣明介绍
戴欣明，字：青藤，号：山人，七大山人
籍贯东北（沈阳），长期居住深圳市，2001年创立动能智库（前身为戴欣明工作室）
城市与产业地产战略定位专家、投资人：中国著名的战略定位专家，中国著名的资本运营专家，搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁，中国品牌管理研究中心深圳中心总经理，深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理，中国城市运营管理研究中心主任，中国商业地产管理研究中心主任；
戴欣明是通才型专家，投资人，其在人文（含堪舆）学，社会学，消费心理学，经济学，管理学，规划建筑设计学、艺术设计学，营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人；策划人当中的管理学家；
设计师出身，曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人（时任总裁6年），身经百战，是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。
凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员，深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员（涉及：商业、财经、城市、产业、地产等）。因其独到的观察视角，洞见的观察能力，即广泛又深入的调查研究，10多年接受电视台采访超过2000次以上。
戴欣明还是中国房地产四大名嘴之一，深圳市城市与地产“深圳四杰”。
戴欣明主要成就：
1、把人文融入地产之中：人文城市、地产和商业地产的开创者，人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化（1998年）
2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺：创立“七合一战略定位法则”，以及“人文+”系统战略定位模式，强调非数字化的因素的量化（2003年）
3、中国城市和地产实证分析派（南派）代表：创立“262实证分析法”，以“七合一战略定位法则”，以及“人文+”体系为基础，强调分析者的作用，既福尔摩斯式的演绎推理（2005年）
4、提出“软实力杠杆”理论（双杠杆理论）：通过软实力的打造，特别是战略定位的介入，实现的“杠杆率”倍增；其中重要的是，在城市开发、产业项目的实施中，“软实力杠杆”和“金融资本杠杆”应同时介入，互为补充，这样的“杠杆率”才是有效的（2008）
5、提出“新黄金十年”投资理论：把城市和产业由静态竞争模式变成动态竞争模式（2012年）
推荐序
策划人功力胜在超常规思维模式
南方略咨询集团董事长 刘祖轲
认识戴欣明有13个年头，一直关注他，体会他的裂变式成长。在技术上他是个多面手，在专业上他又是个复合型专家，在实践上他是的“接地气”咨询师、策划人，在媒体上他是财经评论家。
他的特别之处在于他的经历和思维模式：他做过设计师，包工头，开发建设集团企业总裁，投融资人，商业运营操盘手，企业管理咨询师，品牌营销人，再到如今的城市与地产策划人，从基层一步步做起，一直走到今天，伴随着他的是实践、实践，再实践，思考、思考，再思考。如果说每一个人的成功都有他的故事，那么戴欣明也有他独特的故事。但他的成功更源于他的热情，对待朋友的热情，对待事情的热情，以及对待工作的热情，积极向上。我认为在这种情况下的思考就会表现出“正能量”就会应用到实践上，进而发挥出对社会有用的潜能优势。这些都是一个成功的策划人所必须拥有的素质之一，这种素质决定一个人始终想着如何把事情做好，如何把策划的项目的成功路径找出来，策划出来。
因为他的热情，就有了他的责任感。他不断同我谈起社会责任，企业责任，咨询师的责任，策划人的责任；社会要造福人民，企业要盈利，做人要有礼、有度，咨询、策划要合适，而这些都与他主张的战略定位息息相关。
戴欣明的勤奋好学在业内是出了名的，以至于他在人文学（含堪舆）、社会学、消费心理学、经济学、管理学，艺术设计学、营销学七个领域在中国都有公认的权威学者地位，他是彻头彻尾的通才。在“唯一不变的就是变”的社会大背景下，城市与地产的发展也变得越来越复杂，单一思维模式已经落伍，也如他实践证明，以独特的视角观察、认知、分析大千世界，用“七合一”的超常规思维方式才能找到最合适的解决问题的方案。更重要的是他追求“适度”的哲学思维，把儒释道思想融会贯通并与西方哲学结合，形成他的人文思想内涵并支撑着他的战略定位策划体系。
他20多年的工作经历多与城市开发，房地产开发，商业地产开发，建筑集团管理有关，算是彻头彻尾的业内人士。由于他的思考习性，以及对地产行业的熟悉，以及平均每年150多个地方的实地观察，分析得出的独到的观点影响着中国城市的发展变革，甚至影响了城市与地产行业政策的制定。
由于深圳的特殊历史原因，一直以来是前沿思想的诞生地。在城市开发，特别是地产方面更是走在其它城市的前列，深圳的城市与地产的开发思想，战略思想也影响着中国城市与地产的进程。而在这个过程中戴欣明也深深地浸泡其中，也由于他擅于思考，再加上他设计师特有的细致观察力，造就他理论与实践高度融合的特性。
在业内，他是人文城市与人文地产的开创者，人文的大旗是他的典型特征与标识，也因此铸就了其在“七合一”学术方面的人文性；创立“262实证分析法”、“七合一战略定位法则”，以及“超常规战略定位策划三部曲”，成为中国地产实证分析派（南派）代表。他的成就与学术贡献是有目共睹的，我认为他的成就本身还在于他所在行业外的观察与了解，也就是说，城市与地产战略策划人的功夫在功夫以外。他在城市与地产领域是著名策划人，但在凤凰卫视、深圳电视台、上海第一财经频道，成都电视台等主流媒体上又是以著名财经评论家身份点评社会热点与财经时事！这是他过人之处，因此能够理解他为什么是难得的、走在时代前面的权威专家。
与其说《人文商业地产策划》一书是他的城市与商业地产战略定位策划经验要点的浓缩，更可以看成是他作为公众人物对社会责任的表现，对中国城市发展，以及房地产、产业园区、旅游地产、商业街、零售业商业地产理性开发责任的表现。
刘祖轲
2015年3月21日二月二写于深圳市
自序 感悟“商业味道”
戴欣明
能够让我确定来深圳的理由是我还在大学时对深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。
1986年春节期间，也是我第一次来深圳，借住在当时深圳非常时尚的滨河小区。这个小区里有个小店，就是20多个平方米的社区杂货店，卖一些生活日用品，用现在的商业状态来形容很像“屈臣氏”，还有点“7-11”的感觉。当我第一次进到这个小店，我看到从来没有看过的味道，闻到一种从来没有闻到过的味道，那些由商品包装出来的味道，以及商品本身的香气散发出来的味道。这种味道触到了我的神经，各色日用商品琳琅满目，基本上都是香港那边过来的进口商品，看上面繁体的文字知道是干什么用的，那些商品都可以拿在手上看，那时内地还没有超市。……就是这样的味道让我久久难以忘怀，那种味道让我感到这是到了“外国”！我那时去深圳，起码比内地早10多年进入市场经济环境，积累了在其它地域不可能有的经验、经历，现在看来，有种节省了生命历程的感觉。也就是那随后不久，我就扎根于深圳这块改革开放的“试验田”了。
现在的深圳已经不是这样只有小味道的城市了，是个由经济为主线组成的新城市味道。由于深圳已经是超大城市，不同的人能够感受到不同的味道，这些味道不断地吸引着四面八方的人们过来。
味道，可以吃出来，可以看出来，可以体会到，可以感知到，可以品味到，也可以形成心灵上的沟通，是消费者梦寐以求的感受。城市与商业地产的味道是什么？简单地说是风格，品味，商业氛围，复杂地说是特定人群的生活方式的一部分，有属于这些群体的习俗、习性、习惯，并有特定的人文文化特征，具有“中国风”特征，即中国风格，是建立在中国传统文化的基础上，蕴含大量中国地域元素并适应全球流行趋势的艺术品味形式或生活体验方式，以及商业创新形式。这就是趋势，跟不上这个趋势就会顺之则昌，逆之则亡。往往专业人士会用灵魂、智慧、思想、主义来诠释，甚至各种学术术语，比如：战略、管理、运营、系统、营销，咨询、策划等，以及只有专业人士才能听懂的词汇定义城市或商业地产，但这些交织在一起形成的“味道”却是消费者最先感知的。就像一幅画，你感觉很好，但是他也是某个流派，某种思想，某种主义下的作品表现，还有画作背后的故事。当无数的城市与商业地产策划人在谈论那些技术上的细节，比如招商管理，商业的项目管理，开发的项目管理时，却忽略了那些最能够和消费者沟通的最重要的东西，最能让商业有生命力的东西——“味道”！
一个城市，一个商业地产项目的战略定位的成功与失败最终归结于“味道”给消费者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什么样的“味道”就能聚集什么样的消费者。有的人喜欢深圳，可能因为她是经济特区，有经济的“味道”；有的人喜欢杭州，可能因为有西湖，有人文的“味道”；有人喜欢上海，可能因为有上海滩，有时尚的“味道”；有人喜欢北京，可能因为北京是皇城，有贵族文化的“味道”；有人喜欢香港，可能因为她是国际化大都市，有全球化的“味道”。
为什么人们愿意去上海的田子坊、老城隍庙、新天地，北京王府井、琉璃厂，广州的上下九，成都的宽窄巷子，南京的夫子庙，山西的平遥古城等无数的地方，那都是因为有种独特的“味道”吸引着人们。
或许，有些项目是非常成功的，好像也没有谁刻意去营造所谓的味道，其实她们本来就已经存在那些独一无二的“味道”，某个老街，某个古城，某个现代的城市综合体，它们的“老、古、新”本身就是味道。
戴欣明
2015年2月4日 立春写于深圳市
官网：
动能智库-戴欣明工作室：www.daixinming.com
中国城市开发网：www.cnud.net.cn
声明：
本网连载的《发现味道-人文商业地产策划》为戴欣明所著专著，目的在于分享戴欣明、戴欣明工作室、动能智库独创及独家的知识财产，欢迎转载，转载请注明出处。
本著作内容对读者的项目、企业不构成交易，需要根据自身情况做专项战略定位策划、产业规划以及相关的设计，甚至资本运营的介入。
