【重磅】被“房地产税”吓破胆了吗?如果房地产税来了,谁最害怕?来,专家戴欣明给你压压惊……













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【重磅】被“房地产税”吓破胆了吗?如果房地产税来了,谁最害怕?来,专家戴欣明给你压压惊……
2017-11-08

【重磅】被“房地产税”吓破胆了吗?如果房地产税来了,谁最害怕?来,专家戴欣明给你压压惊……

  这两天,最重磅的新闻,莫过于“房地产税”的新闻了。听说,已经有人吓晕在厕所里!

  财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。


  要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  肖捷首次明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。该消息一出,瞬间引来大家热议:

征收房地产税究竟会否短期内落实?该措施会否给深圳房价带来波动?会否影响到刚需客和炒房者?

 

  为此,子房特邀动能智库城市与地产研究中心戴欣明主任,为大家带来最新解读。



1、征收房地产税的原因?

戴:房地产税由来已久。缘起土地私有化,90年代被提及,1993年营业税、增值税改革,然而房地产税一直没有正式实施。

  如今重提房地产税,一方面是对以往说法的一次整理归拢,让不了解的人理清实事;一方面是对十九大房产税收方面的解读;同时,征收房地产税,是一种税收优化,可以起到调节税赋水平,调节区域经济与热度,促进合理分配。减少开发商的负担,减轻资金成本,抑制百姓买房。

2、关于房地产税的解读

戴:立法先行——指出20多年来一直存在的问题,明确税收步骤,即在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。

  充分授权——给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。由于各地实际情况不同,因此要因地制宜。

  分步推进——城市不同,税率不同,我们要因城施策。如房地产税征收,可采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人的策略逐步实施。

3、按评估值征收房产税,意味着什么?

戴:按评估值征收房产税是一种通行的做法。

  目前无论是抵押贷款,或是将房子用作其他用途,进行融资,都有第三方评估机构对房产进行评估。然而实际上,该评估会与市场价格不一致。这是为了规避风险,保护投资机构或贷款机构、抵押机构的权益,同时做到有法可依。

如:现有房产实际市场价值为100万,而评估后降为80%,即80万的实际价值。如若贷款,银行贷款7成,实则最多可贷50万左右。

  所以,单从评估值征收房产税角度来说,对于产权拥有者,相对较为实惠。因为房产价值已被低估。一旦征收房地产税,实际上是在低估的房产价值上征收。

  体现了立法先行、区别对待、公平合理等一系列反应。说明整个征收体系已经开始细化,并从大的顶层设计的角度来进行全盘考虑。

4、对深圳是否有影响?

戴:大家大可不必恐慌,“房地产税”对深圳并无较大影响。

  目前,这只是纲领性的说法,是顶层设计,回答了“没有立法”的问题,一切尚在摸索中。在实施前,仍需进行立法、调研等,涉及面广,难度较高。因此近期开征的可能性极小。

5、房价能否下降?

戴:重庆、上海实施后,结果发现,其对房价没有直接关系。这是一种温和的税收体系,控制在2以内,目前尚不可能超过3

  税收多,抑制经济发展,然而无法实现城镇化;征收得少,反而会导致房价上涨,造成经济不平衡。这本身相互矛盾。

6、对刚需客和炒房客的忠告:

刚需:没有任何影响。征收也没有影响。因为不是土地私有制。

炒房客:当炒到一定数量后,房产税或会不一样,可以抑制部分人,成本变大,炒房难度加大。


 


如果房地产税来了,谁最害怕?

1、在中心城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★

  从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。

2、盲目购买了旅游物业、养老地产的人

伤害指数★★★★

  如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。

3、盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人

伤害指数★★★★

  绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。

4、加杠杆、超承受能力买多套房的白领

伤害指数★★★★

  如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。

5、在三四线城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★★★★

  相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。

6、手中有多套房、负债率非常高的炒房者

伤害指数★★★★★★

房地产税如果出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。


子房先生点评

一、房地产税征收迟早要推开,这一是为了抑制楼市非理性上涨的泡沫,落实好“住有所居”这个民生大课题;二是为了与国际规则接轨。

二、但在执行标准的问题上,则应该不会盲目搬用国外经验,因为国情不同。譬如,在外国一些发达国家的房地产税收入,占地方税收的70%以上,而中国8%左右。但西方国家是土地私有制,而我们是土地国有制,政府在让渡土地的时候,已经收了一笔丰厚的“出让金”,因此,正如专家所说,征收房地产税的时候,应该是比较“温和”的,且会照顾各地经济实际情况。

三、征收房地产税,可能会带来一定限度的房价下行,但指望会出现“崩盘式”的抛售、“白菜式”的价格,则可能性几乎微乎其微。那样对经济的危害性可能更大。别忘了,官方的终极目标是一个“稳”字。

四、征收房地产税,不会伤害刚需客。但要注意,房地产税征收之后,炒作概念大于实际投资价值的旅游地产、三四线城市地产,就确实很危险了。在这些地方囤积大量房子的人,可能要因盲目投机行为遭到惩罚。

五、笔者认为,对于深圳客来说,目前最危险的投机行为,就是在大亚湾片区囤房的人。这个片区:

1、缺乏强烈的自住需求支撑;

2、没有明显的人口净流入支撑;

3、没有发达的区域产业支撑;

4、没有完善方便的配套支撑。

最大的价值,还是在于“度假”,但对于这个功能而言,这片如汪洋大海般的房子,显然早已供过于求!

 

图片源自网络

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2017-11-07 子房先生 楼市舆情榜

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