特色产业城镇运营商,产业新城运营:产业园区的运营招商是什么?运营招商体系、运营与服务,传统的运营服务如何转变为"运营招商"呢














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特色产业城镇运营商,产业新城运营:产业园区的运营招商是什么?运营招商体系、运营与服务,传统的运营服务如何转变为"运营招商"呢
2016-10-11
特色产业城镇运营商,产业新城运营:产业园区的运营招商是什么?运营招商体系、运营与服务,传统的运营服务如何转变为"运营招商"呢

  近两年,中国的产业园区都在卖力吆喝自家的“运营与服务”。  
  从法律、融资、行政、孵化到人才、班车、餐饮等等,更有甚者提出园区百项服务的“招牌”,着实煞费苦心。
  如果从这几年开发商在大小论坛现场的公开讲演里,我们明显可以感受到开发商转型运营服务商的决心之大,再从项目销售小姐温柔的推介词里,我们更能感受到园区运营服务普及的范围之广。
  但仍然以开发商的思路在操作产业园,说了这么久的运营和服务,最终目的却还是销售数量,开发商每天人前说运营,人后紧抓业绩,整个团队并不是一个有运营意识的团队,更忽略了运营是从客户需求本身出发的。
  至关重要的一点,通常的运营服务是建立在企业有选址需求基础之上的。
  如今,企业都不选址了,你提供的运营服务又有什么意义呢?
  首当其冲仍然是实体经济下行,企业购买物业的能力下降;其次,受到互联网思维的冲击,企业投资主体轻重资产配比发生变化;再次,租售比,以及投资回报率的变化,当下中国,已经是租赁市场的时代了。
  问题的根结在于,大家现在是主观思维的运营,是在项目不好卖且不好租的环境下迫不得已提出的“运营服务”。
  而事实上,运营是从内部管控开始的,运营的是组织架构要按照运营体系来做,园区刚开始定位就要运营企业,运营园区,用运营去推动招商。
  产业园区的运营招商是什么?
  如果你认为是工商代办、环评办理、人才招聘、资金扶持、户口办理等几大服务平台就错了,这只是运营服务,况且,更多的情况下,产业园标榜的运营服务已沦为开发商快速去化和获利的噱头。
  因为,运营不应该是产业园的增值服务,而是园区招商和可持续发展的源动力。
  真正的运营需要开发商思维的转变,以实体企业的需求为运营目标,以产业导入和产业聚集为核心,最终实现园区可持续的盈利模式,可以将它称之为“运营招商”

  那么,传统的运营服务如何转变为"运营招商"呢?
  首先,运营招商从产业园区的决策者思维转变开始,这么多年来,产业园经营一直是一手托着政府,一手托着企业,三者利益博弈从未间断过。作为中国土地的所有者,政府在这场角逐中始终占据绝对主导地位,无论是早期的经济开发区,还是后来的市场化运作园区。
  但随着越来越多的烂尾园区和闲置土地的出现,政府也开始逐渐清醒,特别是中央政府开始对地方政府施压,虽然想要政府完全放手只承担监管职能还需要一个漫长的过程,但是让市场充分运作,以及产业导入和产业聚集区的打造已成为大家的共识。
  在这些基础之上,园区决策者开始建立正确的园区经营理念正是时机,但要坚持以园区定位规划落地为基础,以满足市场需求和企业诉求为核心。
  其次,运营招商要转变投资盈利模式。调整原有的房地产模式投资计划,成本和利润空间重新测算,进行长线资金安排。更为重要的是,项目盈利不能是单一的销售模式,同时要引入自持租赁,通过运营园区,提升园区价值,吸引投资资本进入。
  这么做的好处在于,园区已经不单是满足企业办公选址的需求,还能孵化、培育企业,满足企业发展的需求,以及投资价值的需求等。
  再次,运营招商转变要改变园区价值导向,建立以企业诉求为根本的价值导向。满足企业金融、渠道、人才、成本控制、发展、投资等多方面的需求,这么来看,这以转变也正是传统运营里的服务内容。
  但要强调的是,不能再以运营服务为招商的噱头。因为现在园区体量很大,竞争非常激烈,而且企业学精了,没有真功夫,不会轻易上当的。
  思维和模式转变之后,就是构建“运营招商”体系了。
  传统园区职能架构   转变后的运营招商架构体系
  从这两个架构表中看到,可以发现“运营招商”架构体系与传统架构模式有不同之处很多不同之处,在这里,我们找几点重要变化来谈。
  一、传统的招商部门取消,转为客服,工作核心内容是运营开展的质量和进度。弱化招商理念,转为运营功能,在运营思维的推动下实现各方面诉求匹配,达成销售。
  二、售前售后的客户对接工作由客服部负责。传统的物业部取消,只设物业工程部,成为执行作业部门。所有客户对接工作由客服部完成,以运营思维同客户对接。取消物业部,降低物业管理的消极作用。
  三、运营贯穿园区开发产业链的前中后端。传统的园区开发,招商处于开发链条的中后端,对于定位、设计、建设缺乏话语权,被动招商,不能匹配市场诉求。转化为运营的招商,在新模式下是园区开发链条的起始端,基于运营需求,对定位、设计、建设、资金计划等起到指导作用。
  四、运营能力成为所有部门的考核指标。“运营招商”模式下,所有部门的考核更倾向于运营能力和效果,不在以单纯的部门业绩考核。
  五、财务部核心功能转变为资金运营能力,传统的财务收支和账务等级成为基础工作,资金投放计划和收支平衡将是主要工作,资金运作能力成为整个项目运营的关键因素。
  六、工程设计部门核心功能转变为产品运营能力,工程设计部门单纯的建筑设计技术将成为基础工作,设计部门的主体工作是产品研发和功能设计,对市场的了解和功能转化将是设计部门的核心能力。
  来源:凤凰智慧产业 作者:曹志国

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