中国商业地产资产管理现状与改进中国资产管理工作的几点建议-如何改善商业地产的运作和管理













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中国商业地产资产管理现状与改进中国资产管理工作的几点建议-如何改善商业地产的运作和管理
2017-02-13

  中国商业地产资产管理现状与改进中国资产管理工作的几点建议-如何改善商业地产的运作和管理


  【导读】当很多商业地产开发商苦于买方市场的极度萎缩而招商成为极度难题时,一些优质的商业资产却正在被具有资产管理能力和退出通道的资本“巧取豪夺”!

  资产管理这个词在金融圈不陌生,不过意思跟用在商业地产范畴有很大区别,区别在于主体资产的不同,一个是证券化的金融资产,一个在目前来说还更多是实物资产,这就决定了管理方式的不同,对相应职责的人要求也不同。

  目前中国当前的商业地产领域还几乎没有纯粹的资产管理者,为什么这么说,是因为目前的管理者其实干的事情大多不过是物业管理、运营管理或者是投资管理,还没达到资产管理的级别。这并不一定是人的因素,而是在过去的商业地产开发体系中,并没有这么一个空间留给资产管理,要么是甩包袱式的物业管理委托,要么是重招商看现金流的运营管理,要么是算短期回报的投资管理,无论是散卖还是自持,都没有一个意识去做资产管理。

  那么资产管理和这些管理方式有什么不同?重点当然是管理的内容。物业管理重在维护,一个好的物业管理当然会让物业的价值保持在一个较高的水平,也是资产管理中重要的内容,但也仅仅是基础的部分。运营管理关注租金的实现和回收,做得好的运营管理会制定目标和提升计划,这对商业地产的资产增值无疑有重要的帮助,这就更进了一步,好的资产管理一定要懂运营,不过还不够。

  投资管理关注的是资本投入的回收情况,当然需要关注投资过程中形成的资产状况,不过关注的重点主要在投前和退出,中间的资产价值形成过程主要成为一种经验预测,而非其管理范围。比较完整的资产管理应该是根据资本的节奏有效控制资产价值形成的过程,用最恰当的方式组织资源、激励团队、挖掘一切可能的价值,使资产价值在预期的时间内实现预期的价值。一般来说,能做出如此要求的都是金融资本,只有在以资产证券化为退出方式的情况下才会做出如此精细化的要求,所以在过往的商业地产范畴,因为这样的退出路径缺失,也就不会有人被逼到如此“斤斤计较”的地步。

  商业地产的资产管理是有一个递进过程,从物业管理而运营管理,再有商业管理,引申出内容管理,最后集中到资本视角,就是资产管理。这每一步递进意味着一层的升维,物业管理更多是维护保养的概念,能让一个资产保持好的使用状态就是最大的成功;运营管理就加入了经营的概念,知道去开源节流,知道统筹调度,知道客户维护,资产就有了增值空间;商业管理之前更多的适用于购物中心类,现在随着空间界限的打破应该为更多的经营方所重视,最重要的一个理念就是基于商户营收的管理,核心逻辑是“商户赚钱空间才赚的到钱,整体最优才是最好”,多了一个思考维度就有本质的区别;内容管理是我们需要向互联网学习的,一个空间就是一个线下的人流聚集点,人们为什么要来,为什么会甘心在线下消费,这是互联网时代必须回答的问题。以上种种的努力,最终必须以资产管理的思路一以贯之,那就是你所有的付出都必须有一个清晰的增值目标,必须服从统一的目标管理,那样你才不是花架子,那样你的身价才有所值。

  中国商业地产资产管理的情况正在发生改变。有几个标志性的事件:万科、万达在商业地产与机构资本达成了小股操盘的轻资产模式;以中信金石为代表的准REITS产品正式“启航”;互联网金融的兴起推动金融创新层出不穷,特殊的证券化机会正在显现;具备海外REITs平台的凯德、越秀、领汇等开始进入内地收购资产;以黑石、华平、光大安石、中信资本等私募地产基金开始有意入股或组建自己的资产管理团队;以险资、信托为代表,整个大资管行业开始整体从债权投资转向股权投资,盯准资产并购市场。

  在中国的商业地产普遍过剩,进入一片惨烈的红海竞争时,一半是海水一半是火焰,当很多商业地产开发商苦于买方市场的极度萎缩而招商成为极度难题时,一些优质的商业资产却正在被具有资产管理能力和退出通道的资本“巧取豪夺”!去年发生的领汇25亿收购中关村欧美汇购物中心就是一个经典案例,折合每平方米4万多的单价,对于一个大盒子商业,无论如何是个很高的套现,后面怎么做,怎么解决投资回报问题,恐怕也只有领汇这种打通了资本通路、熟谙资产管理之道的机构才可以回答。

  那么国内商业地产领域,谁最有可能去往资产管理方向发展?最有此心的恐怕是那些商业地产顾问、代理机构,他们一直不甘于只卖报告和做简单中介的事,他们的独立专业身份也适合去做独立的资产管理人。不过现实问题是他们对自己的定位认识,如果不能摆脱乙方身份,不能获得资本的认可去分享资产增值收益,就依然是成本中心,做得最好也不过是运营管理层面。

  另外一种可能就是有意将商业地产金融化的开发商的运营管理人员,像华润、中粮这样的具有大投行思维的企业集团,投一个行业早已构想好未来资本市场的架构,对于其运管人员的要求也天然带有资本的指令,时机成熟自然升级,尤其对于购物中心这种对运营管理能力高度依赖的业态,资本就更加需要倚重成熟管理团队的力量,这也就是凯德模式的魅力。还有前文提到的,由金融机构自己投资入股或组建资产管理团队的模式,对于一些有志于资产证券化大蛋糕的机构,做这样的准备是为更大的战役储备主动权,未来也必然成为一种潮流。

  改进中国资产管理工作的几点建议:

  1、改善商业地产的运作和管理

  商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式,从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理,实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先,商业地产应该加强资产运作的计划性,通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析,充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次,商业地产的运作应该具有综合性,完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合,完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等,提高商业地产区域性竞争实力。再次,提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助,围绕统一主题开展商业地产经营管理工作,促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划,才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性,实现商业物业的整体经营管理,促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。

  2、必须探索创新的商业地产投融资机制

  商业地产必须创新商业投融资机制,只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题,通过建立和完善健康合理的投融资机制,才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金,提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式,创新融资渠道和融资方式,缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新,应该借鉴发达国家先进经验,引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域,从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移,促进商业地产的统一经营管理,从而实现商业地产整体资产管理能力的提高,促进商业地产通过科学的资产管理,实现商业地产资产保值、增值。

  3、大力开发混合型的商业地产

  商业地产在开发的过程中,应该加大对商业地产功能的提升,促进混合型的商业地产的发展,保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中,通过对不同的商业形态进行组合,实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体,促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施,实现科学的功能分区,通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合,实现动静分区,促进商业地产的开发形成完整的城市生活链,形成大型的商业综合体,有助于商业地产的资产整体效益的实现,保证商业地产资产的保值增值,促进商业地产资产管理效益的实现。

  4、加强商业地产项目的后续运营

  商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值,必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此,加强商业地产项目的后续经营,能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言,应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营,促进商业地产资产管理价值的实现,保证商业地产成功运作并持续保值增值,提升商业地产整体物业的形象水平,促进投资者和经营者的利益最大化。

  当地产行业已进入存量时代,中国的发展动力从城市化转向都市化,以商业地产为代表的产业地产已经渐渐成为主流,从开发到开发与持有并重,再到成为资产管理人,是这个行业的必然发展趋势,越到后面就越需要拼专业管理能力。(来源:中购联微信公众号mallchina-org,文:金地华南区域商业管理中心总经理郑海波;)

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