戴欣明:商业地产资产管理的难点在定位,难度在团队协作——2016年商业地产资产管理峰会—让资本读懂商业地产













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戴欣明:商业地产资产管理的难点在定位,难度在团队协作——2016年商业地产资产管理峰会—让资本读懂商业地产
2016-09-09

戴欣明:商业地产资产管理的难点在定位,难度在团队协作——2016年商业地产资产管理峰会—让资本读懂商业地产


戴欣明点评:2016年商业地产资产管理峰会召开预示着商业地产的操作模式放生变化,特别是在峰会的第四环节,对于以投资背景为主的5位嘉宾,刘晓兰提出这样的问题:“目前存量资产收购包租两种形式,但细分市场类型有很多很多,以投资机构的角度,会选择哪些类型进行投资?”5位嘉宾选择写字楼进行投资的有3位,但均认为融、投、退,都不是问题,资产管理是最大的问题。目前国内缺乏明确的资产管理战略和会管理的人才。有一个好的产品项目,在有一个优秀的资产管理团队,商业地产资管转型不是难题。戴欣明认为要明确的是战略定位,资产管理实际上是一系列“战略定位包”,比如:资本的投资属性,有些商业地产项目能投,有些就不能投,这种属性也是定位,当然,这样的资产管理通常是中期介入的,中期介入的项目的问题远远大于项目是一张白纸的状态,中期定位改造是重中之重。资产管理也有很多不成功,或者不太成功的,原有只有一个,那就是定位没有定位好,没有定位好的项目,哪怕是优秀的团队也很难做好。

动能智库-戴欣明工作室首席战略顾问戴欣明
2016年9月9日

相关背景资料:

2016年商业地产资产管理峰会—让资本读懂商业地产

2016年7月29日,2016年商业地产资产管理峰会在北京朝阳 如期举行。由佰仕会和万商俱乐部联合主办,景城商置、融寓服务平台协办的本届峰会,汇聚了商业地产业内一流的大咖和实践者,围绕“让资本读懂商业地产”这一议题,与会嘉宾展开4个环节的分享讨论,寻找大变革时代,资产管理的未来之路


未来的商业地产将主要表现为资产管理模式

随着中国进入行业性的地产金融化,越来越多的资本开始早期介入,资产管理的概念就开始越来越为人所熟识。可以说,未来的商业地产将主要表现为资产管理模式。在峰会的第一环节:3位大咖围绕资产管理的意义、现状模式、互联网3个角度进行资产管理的理论分享交流。


陈方勇 佰仕会创始人 《资产管理之于商业地产意味着什么》

从首创到高和资本,在经历佰世信基金到再次创业佰仕会,一路走来的陈总始终在找寻最终的答案。诚如所说:商业地产原本的逻辑是一项能提供稳定现金流的实物资产。商业地产的资产管理核心指标是资产收益率(反向就是资产净现值),当分母锁定时,分子(EBIDA)的最大化就是管理目标。当然,这是一个切片指标,可以调整为在期望的时点达到最大化,就给养商留下了足够的时间。好的资产管理可以最大限度减少随意性,哪怕是情怀,也要交出明确的答案。


李睿 国投万和资产管理有限公司 《从商业管理走向资产管理》

国内商业地产现状:

1、商业地产市场开发量巨大,去化形势严峻,经营深度不足;

2、重量轻质、人才紧缺;

3、融资瓶颈。而国际成熟市场商业地产发展模,则以专业细分和金融运作见长,由金融机构整合商业地产价值链的各个环节。所以说:未来国内商业地产发展趋势——是资产管理。

这其中采用增值型策略:即取得物业后,改变使用方式或者在软硬件上进行提升,利用各种增值空间赚取利润。其增值机会包括整购与散购的价格差、市场走势上扬的时间差、物业硬件提升的价值差、物业运营和管理方式的溢价、上市公司估值与私有化物业估值的价差、不同产业客户群体的支付价格差等,在运作时一般会同时利用以上几项增值空间。


张家鹏 RET睿意德地产咨询机构创始人 《互联网对商业运营的改变》

大数据对商业地产项目具有打通线上线下、场内场外、全景画像、轨迹追踪的作用,在互联网+的时代,数据的影响也更加重要,这也要求资产管理必须做出3个必要改变:数据化,为你的顾客供需打上标签;

社群化,将人的维度再细分,分门别类的供给服务,产生深度粘合;故事化:商业场所不断有故事内容产生,提升基于价值观的顾客粘性。


商业地产的资产管理应该做什么才正确?

主持人(商业地产一姐:刘晓兰)


嘉宾由左至右依次为:

王威 永正资本有限公司总裁

元磊 中国金谷国际信托有限公司副总经理

胡泊 凯德商用、凯德MALL翠微路购物中心总经理

王志彬 万达商业地产副总裁 兼万达商业管理有限公司总裁

王谦 盛煦房地产投资有限公司(华平旗下)董事长兼总裁


峰会的第二环节,温柔的一姐,提出了非常犀利的问题:企业本身基因导致目前的商业地产资产管理存在投资机构、开发商自己组建商管团队和专业第三方介入金融互联网的两个趋势。自己组建商管团队,能不能满足现有的要求?

5位嘉宾分别给出了相同的答案,不论是房地产背景还是金融背景,自己组建商管团队并不与本身的业务相冲突,更多缺乏的是资产管理的人才和发展路径。


资产管理的具体实践如何进行?

业内有很多企业、资本,已经进行资产管理的尝试,在峰会的第三轮,7位嘉宾,分别从资产管理的困惑、收益性物业、低息资本、办公空间等具体方面进行了分享交流。


许大金 上海源嵘投资管理有限公司董事长 《资产管理困惑与未来》

10组非常形象的词语概括了当下资产管理的模式、市场和资本的困惑问题。什么是商业地产的生命线?引入产业,形成产业共生,进而指数增长,获取收益。商业地产资产管理未来的盈利模式、业务模式都是很明晰的。通过资本、运营、内容管理,实现资产证券化、经营收益证券化,将会成为商业地产新一轮整合新时代的市场机遇。

苏鑫 高和资本董事长 《高和的城市更新实践-HiWork》

苏鑫,对商业管理的实践则是HiWork的轻·奢 办公生态。所实行的三层空间(Hi会、Hi咖、Hi Bar)、三层服务(生理、心理、价值观)三层社交(公司、邻里、社群),打造全方位的互联网时代的办公。


许良飞 平安不动产北京区总经理 《论收益性物业的资产管理》

收益性物业,也是一种金融资产,与股票、债券、基金等一样,是投资机构一个重要的资产配置之一。

从投资或者说资产证券化的角度,最看重的是这类资产所带来的收益(Yield),也就是这个物业所产生的经营净现金流。资产管理就是管现金流,收益性物业的价值=EBITDA/cap rate,为了物业的保值和增值,只能去管理现金流。


李宏 嘉丰达资产管理有限公司联合创始人 《低息资本时代商业地产的投资机会》

大类资产配置——房地产直投或私募股权基金是重要组成部。成熟市场房地产信托投资基金(REITS)和债券业绩表现负相关,任何时候配置不同的金融产品可以降低组合风险,获得稳定收益。未来,另类投资将由债权投资模式转为包括股权投资在内的多种投资模式,由看重主体信用转为看重以专业资产管理能力为基础的资产信用,由注重规模转为注重质量效益。


高大刚 融寓服务平台发起人 《集成化供应链管理对于资产管理的作用》

集成化供应链管理的本质就是服务,借助集成化供应链平台的专业及大规模生产的优势,为空间经营者提供个性化价值服务,从而提升集成化供应链平台的竞争力!集成化供应链的金融模式实质则是商业空间运营商解决金融融资或者借贷的一个抓手,推动空间经营者快速业务拓展,同时解决金融机构放贷范围及降低风控压力。


吴弼川 悦商科技创始人 《资产管理的数据化空间》

资产管理最主要的技术需求是彻底数据化,数据需要整合,互联网的价值观需要转变。不要纠结对功能的研究,而是应该聚焦打通数据,要重构技术序列和数据体系,进而实现实时的数据监控,建立资产管理的实时掌控力。


肖维然 景城商置CEO 《景城商置的商业创新体会》

景城商置致力于“加速城市更新,永续城市繁荣”。在商住产集成开发,不仅仅是物理形态的建设堆砌,更多的是产业、生活、工作的集成,重点在于营运。原来都是传统房地产B2C,我们现在做的是B2B,今后更将是B2B2C,是以营运服务为核心竞争力的资产管理方式。


金融机构眼中什么样的资产管理才最需要?


主持人:商业地产一姐:刘晓兰

嘉宾由左至右依次是

任荣 汉威资本CEO/HREI创始人

柴志培 中信资本房地产投资董事

李星幻 国寿投资控股有限公司不动产投资部高级投资总监

卢阳 优办创始人

李艳 中信金石基金管理有限公司执行总裁


在峰会的第四环节,对于以投资背景为主的5位嘉宾,刘晓兰提出这样的问题:“目前存量资产收购包租两种形式,但细分市场类型有很多很多,以投资机构的角度,会选择哪些类型进行投资?”

5位嘉宾选择写字楼进行投资的有3位,但均认为融、投、退,都不是问题,资产管理是最大的问题。目前国内缺乏明确的资产管理战略和会管理的人才。有一个好的产品项目,在有一个优秀的资产管理团队,商业地产资管转型不是难题。

2016年商业地产资产管理峰会,历时5个小时,近170嘉宾参与,足以证实人们对商业地产资产管理的关注。资产管理将是商业地产未来的主要模式,关于资产管理的具体讨论仍在继续,有很多困难仍需克服,让我们共同见证中国商业地产资产管理的未来发展。(腾讯地产)


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