商业地产资产管理:商业资产管理的目的就是为了赚取租金和资产升值













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商业地产资产管理:商业资产管理的目的就是为了赚取租金和资产升值
2016-08-03

商业地产资产管理:商业资产管理的目的就是为了赚取租金和资产升值        


一、商业资产范围    

狭义的房地产企业的商业资产是企业中的投资性房地产,指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,也包括租赁而来的房地产。我所接触到的商业资产有购物中心、酒店、公寓、写字楼、底商、其他。    

购物中心是结合购物、休闲、文化、娱乐、饮食、展示及资讯等设施于一体的商业设施。经营模式是确定经营理念,将商业资产设计开发与经营理念统一,通过持续经营不断获取经营收益,即商业地产(专题阅读)以整体开发、整体经营为最佳经营模式。    

酒店是通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务,从而获得经济收益的场所。经营模式是让渡部分经营收益,引进优秀酒店管理经验,建立自主品牌,随地产业务的发展逐步扩大市场占有率,持续获得经济收益。    

公寓是一种生活设施齐备,能容许多人居住的房屋。经营模式是通过售后回租取得现金收入的同时,也取得公寓的经营权,利用独特的资源和经营理念及管理经验,长期与投资人分享经营收益。    

写字楼是专业商业办公用楼。经营模式是利用独特的环境及良好的物业管理服务,长期获得稳定的租赁收入。    

底商是指住宅的第一层、第二层相对于多层或高层住宅的底层商业。经营模式是根据住宅人群的消费需要、消费水平,合理组织业态,提高知名度,获得租金收益和物业升值收益。    

以上这些资产形式都是投资性房地产的商业表现形式。对于企业内部的办公生产用固定资产及用于出售的房屋建筑物在此不做讨论。由于我司主营购物中心的经营管理,所以主要讨论购物中心这种形式的资产管理。      

二、商业资产管理的目的    

商业资产管理的目的就是为了赚取租金和资产升值。    

1、 获取租金收入。    

商业资产的租金范围确定是资产管理重要的环节。根据商业资产投资成本、预计回收期、预计回报率确定租金范围下限,根据市场的租金水平,可使用市场比较法,利用综合系数评估等方法最后确定租金水平。  

影响租金水平变化的因素有:投资成本、营业额、坪效、客流量(知名度)、品牌效应、资金成本、预期收益、资产价值变动等。商业资产的持续经营会导致上述因素变化,因此也会导致租金水平的变化。商业资产(购物中心)的租金变动可依据上述因素进行测算,计算出变化率,确定变化后的租金水平。这项工作也可以在确定最初租金水平时,同时进行。    

2、 商业资产升值    

在经营过程中随着租金的变化,资产价值的也会产生变化。这种资产价值的变化可能为企业效益带来变化,包括企业形象的变化、融资能力的变化,甚至处置商业资产。这种变化一般情况下是资产升值。    

3、 带动商业资产周边繁荣    

租金水平提升,资产价值升值,客流量增加,品牌效应提高,会带动商业资产周边繁荣。若周边有公司房地产项目,能够带动房地产价格提升。房地产推动商业,商业带动地产,如此良性循环,使企业效益提升。

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