戴欣明在广西柳州万达广场专场主题演讲-《服务业集聚成柳州企业再升的灵魂-西南企业面临的问题与战略机会定位》
用日本房地产泡沫来比较的都是伪学者，其目的昭然若揭
戴欣明
2015年7月26日，我在柳州万达主题演讲之后有听众问：“如何看待日本房地产泡沫，我们会不会发生这样的情况？”
其实这样的问题我在不同场合回答过多次，一直想做个书面回答。
我们不难发现，日本房地产泡沫这点事情已经被学者们反反复复地提了十几年，并且愈演愈烈，都是警示！但事实上并没有出现他们所期盼的事情，似乎还向相反的方向发展，特别是房价收入比离谱的一线城市、热点城市，房价不断上涨，购买需求依然旺盛，买了房子的成为成功人士，这是为什么？
最近的一段时间对房地产泡沫的鼓噪是金融类专家们，这些人大都在证券行业，他们的主要观点是：“第一，增持美元资产，预计美元升值、人民币贬值只是一个时间的问题。”我认为这个有目共睹，也是我这么多年看好房地产，应该持有房地产的根本原因。因为高速发展的经济一定要经历资源性产品价格上升，工业化产品价格下降的过程。“第二，增加权益类。投资于企业的股权，当企业上市后就可以大赚一笔。”我认为，目前这个是个趋势，并且这是发达国家投资者，老百姓发财致富的主要途经，但是在中国这些基本上是垄断企业的故事，对于绝大多数企业来说就是听众。“第三，石油和黄金的投资没有什么机会，是美元强势的情况下的必然。”我认为，石油与一般投资者没有什么关系，最多是买些股票，黄金也类似，买不起房地产产品就只能买一点黄金，权当安慰自己，但过往经验是买黄金的大妈被套牢。我们不难发现，从1971年废除了布雷顿森林体系制定的黄金本位制后，黄金的发展历史就是一部套人史。“第四，降低固定资产，如房地产类的资产配置品种，甚至一套都不剩。”我认为，这是这些专家最终要表达的，希望都来炒股票，为证券公司服务。但事实上却是很多企业，尤其是实体产业因为有房地产类的资产配置而躲过多次经济危机，很多实体企业能在2008年的“金融海啸”中成功脱身，或多或少都与拥有房地产类的资产有很大的关系，特别是“金融海啸”东莞更是如此，因为在急需需要资金周转时，房地产类资产的融资功能还是能够救命的。
这些金融类专家的观点很明确，那就是投资权益类资产。我认为他们的观点是为证券公司一己私利为之，特别是为其在的机构所做的软文性观点，为自己的利益鼓噪，而有意忽视房地产类资产在未来10年中国经济发展中的巨大作用，所以，这些专家都是伪专家，听他们的会后悔一辈子。更有甚至，他们很有可能知道房地产类资产的重要性，为了推广“权益类资产”资产而有意为之。
他们往往最能够蛊惑人们的就说拿80年代的日本房地产泡沫来比较。比如，人口决定了未来对房地产的刚需是在持续的下滑。一线城市的租金回报率在2.5%以下，接近日本泡沫期。一线城市附近的城市居民收入房价比也超过了8倍以上，也就是当年东京用日本房地产泡沫来比较的都是伪学者，其目的昭然若揭的水平。因此东京用日本房地产泡沫来比较的都是伪学者，其目的昭然若揭的房屋是跌了20年，那么中国这样的情况即将发生，因为“前提”已经一样了。但是我认为这个前提正好用错了。我们在讲房地产泡沫时所应用的前提是金融体制，具有传导性特点，导致银行运作出现危机，形成房地产泡沫危机，但是中国银行体系是完全不同的。中国的银行体系的封闭性非常强，与日本和欧美的完全不同，没有可比性，所以在不一样的前提下得出的房地产泡沫即将崩溃论就没有了基础，结论就一定错误。再有，这些人往往还说中国还没有出现房地产泡沫破裂，所以也要出现房地产泡沫破裂。这更加错误，其实中国已经出现过房地产泡沫破裂，只是局部的，比如1993年的海南，之后的惠阳淡水，北海，再到最近的鄂尔多斯等，并且这些由中国地大物博的特性决定的，也是整个经济发展极度不平衡决定的：当一地房地产过热的时候，很多地方还不知道什么是房地产过热。
再有，提到“刚需”，其实现状是购买第三套房子，甚至更多房的时候还是“刚需”。这种人文文化在中国老百姓的心中很难消失。
为什么会有截然不同的判断？源于纯经济学还是人文＋经济学的视角所致。我的经济学视角融入人文，从人文经济学这个角度判断，即使房地产泡沫巨大也不会发生日本式及欧美式的全面的房地产泡沫，是中国的特有的体制与人文决定的。
相关图文连接点击：
