养老地产最怕土地价格的高企,如何减少土地成本-养老地产将成为未来地产行业的发展重点,而融资问题成为制约其发展的主要因素-信托在养老地产融资中的两大作用及四种服务模式














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养老地产最怕土地价格的高企,如何减少土地成本-养老地产将成为未来地产行业的发展重点,而融资问题成为制约其发展的主要因素-信托在养老地产融资中的两大作用及四种服务模式
2017-02-03

         养老地产最怕土地价格的高企,如何减少土地成本-养老地产将成为未来地产行业的发展重点,而融资问题成为制约其发展的主要因素-信托在养老地产融资中的两大作用及四种服务模式

 
        来源:大智慧阿思达克通讯社  作者:缪媛娴/古美仪
 
        养老地产将成为未来地产行业的发展重点,而融资问题成为制约其发展的主要因素。多位信托业内人士向大智慧通讯社表示,灵活的信托制度可为养老地产融资难题带来解决办法,而转型中的信托业正在养老产业链中发掘更多商机。
 
        在业内看来,相较于一般的房地产开发企业,养老地产开发企业的融资问题更为严重。
 
        “养老地产的资金需求量大,而项目的资金自平衡能力又较差, 不能通过项目销售解决资金问题,此外,养老项目,尤其是在国家划拨土地时,非营利性养老设施或者不能做抵押、或者抵押率低,无法通过房地产开发企业常用的 资产抵押解决资金问题。”一位投行经理向大智慧通讯社指出。
 
        在该投行经理看来,需求的加重、供给的减少,使养老地产的融资问题凸显,传统的间接融资方式并不能完全满足养老地产的融资需求,创新才是解决养老地产项目融资问题的根本出路,而信托,由于制度的灵活性,可在养老地产领域发挥作用。
 
        信托业内也认为,灵活的信托制度为养老地产融资带来了解决办法。一家大型信托公司研究员对大智慧通讯社表示,信托在养老地产开发过程中的融资能发挥较大 作用。他指出,信托在融资中有几个特点:一是融资介入时点早,二是资金额度大,三是时间期限长,四是融资方式灵活,这些特点都有助于其在养老地产开发中发 挥作用。
 
        “信托产品的灵活性,可帮助养老地产项目解决融资问题。”中信信托相关人士告诉大智慧通讯社。据了解,信托公司能够整合运用几乎所有的金融工具,信托资金的运用范围横跨货币市场、资本市场、实业领域,投资方式涵盖债权、股权和二者之间的“夹层”以及各类资产的收益权。
 
        目前信托在养老地产融资中的作用主要有两种:一是充当间接融资的中间平台或通道,通过单一信托计划,如理财产品等形式,让银行资金以表外业务的形式通过 信托渠道发放给养老地产项目;二是成立各种SPV(特殊目的公司),以股权、债权或两者结合的方式解决养老地产开发经营的全程资金供应问题,包括前期咨询 费用、土地摘牌费用、建安成本、经营费用等。
 
        公开资料显示,中信信托、中铁信托、中融信托、华宝信托、上海国际信托等信托公司均发行了养老信托产品。证券市场上,安信信托(600816.SH)、陕国投A(000563.SZ)、爱建股份(600643.SH),及控股中融信托的经纬纺机(000666.SZ)、控股中航信托的中航投资(600705.SH),是养老地产信托相关概念股。
 
        而作为信托业大佬,中信信托主动入场养老产业,意在挖掘产业链中包括融资、消费等在内的更多机会,成为继保险机构后进军养老产业的又一类金融机构。
 
        去年11月,中信信托表示,将推出总额数百亿、首期数十亿元人民币的健康产业基金,用于云南昆明"嘉丽泽国际健康岛"等健康、医疗和养老项目。此后,中信信托又推出消费信托,对接“嘉丽泽国际健康岛”旅游度假等相关服务。
 
        资深信托业内人士指出,目前信托公司大概有4种模式可以为养老地产开发商提供专业的金融服务:
 
        一是,提供资金支持,利用资金信托的方式,从社会上募集闲置资金投资于养老地产;
 
        二是,养老地产开发企业必须考虑平衡现金流的问题,信托公司可采用购买或者实现证券化的方式,提供持有期的养老地产的资金支持。另外,呼唤已久的REITs的出现,将是最好的金融产品;
 
        第三,养老地产信托加保险,三方合作,将提供更强大的资金支持;
 
        第四,养老地产最怕土地价格的高企,为有效降低养老地产的成本,最好的方法就是通过土地信托减少土地成本。
 

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