高端城市综合体战略定位策划说明-大社区商业定位的缺失-通优势和商业优势具体体现在哪些地方都需要明确思考













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高端城市综合体战略定位策划说明-大社区商业定位的缺失-通优势和商业优势具体体现在哪些地方都需要明确思考
2016-06-04

 

以下是引用片段:
许多住宅项目而言或许有些“寒冷”,但是对于写字楼市场来说,却是个真正火热的季节,不仅供应放量,而且需求旺盛。熟悉北京写字楼市场的人都知道,在北京的东面CBD、西面金融街、北面中关村三大区域是写字楼的主要供应地,热闹非常,然而,最市中心的位置,供应明显较少,近年只有东方广场,所以租赁一直异常火爆,云集了世界闻名的大企业在此。其他的新盖楼房都已落入大企业手中,比如在东方广场对面的新闻大厦等都是去年新入市便给整栋拿下。要在北京最中心点买一、两千平米写字楼非常难找。特别是崇文门地区,缺乏顶级写字楼的局面即由来已久。 

张军:以往对崇文门认知是商场这块,像新世界写字楼正仁大厦,这跟整体区域的地位明晰有关系的。但是这几年崇文区,包括区政府市政府对崇文有一个比较明晰的定位和规划,还是应该以一个商圈为主,这个商圈不单指商业购物,还有一部分是商务办公的环境,不是像以往传统以住宅和商场为主,把商务办公这块提到了一个很重要的层面上。

在商务办公这块,以往崇文门区域商务办公产品相对来说,因为发展比较慢,本身供应商相对较少,从这个产品本身来说,各方面配置从现在来看相对落后一些,因为有很多方面的原因。国瑞城在这个区域首先有一个得到得天独厚的地理位置,还享有周边非常完善的配套设施,尤其是商务办公所需求的配套,像交通、商务环境,包括写字楼这方面的自身的硬件配置。

国瑞大厦在国瑞城高端综合体当中是一个很重要的角色,你也知道国瑞城一个综合体,本身产品很丰富,在二环以有这么一个大盘是非常少见的,而且这块我们也要打造一个以崇外大街为纵轴。就国瑞大厦来说,我们经过长期的市场调研,包括产品的分析定位,首先从产品品质着手,能够给用户提供一个非常便利,能够无限升级,我们提出是无限升级的概念,能具备一个先进的优势和条件。

国瑞大厦总的体量将近80000平米,基本上是两个楼座。这块有几个重要的特点。第一,我们以时尚办公,升级无限为定位,延展到产品本身实质功能,我们配置了网络架空地板,这个可能要多说一些,网络架空地板对商务楼来说,我们所知道商务楼像CBD包括中关村比较优秀商务楼的项目来说基本上是没有配置的,比如说像嘉里中心,嘉里中心行政办公楼,行政楼层才配置架空地板,而一般的办公楼层没有这个配置。对于发展商成本很高,对客户是提高性价比。加工地板是14公分,在这地板下面我们可以做综合布线,包括像电源、电话线? 络,包括一些视频等等都可以在地下,可以随着办公区域调整,所有的线路都可以在底下,你在任何一个点可以很方便的使用。这个用再像传统的,有地插,或者凿墙很麻烦,所以这个无限升级实际上非常便利。这块当然对于发展商成本是增加了,但是对于客户来说实用性和便利性非常到位。因为加工地板不是所有的发展商都能做,所有的项目都能做,尤其像国瑞大厦这块,因为地处二环之内,距天安门,距天坛距离很近,本身就限高,又它又占用您净高14厘米的空间,所以势必对发展商面积这块有很大的影响。我们能够做大3.65米的层高,? 秀的高度,才能做到为客户提供14公分架空地板。当然这个对发展商直接损失是我们丧失了一层楼,应该说有几千万,为了把产品品质做足,为了提供一个升级换代商务典范的产品,但是我们发展商的损失是损失了一层,因为那个区域最高限高是不超过60米,我们最初设计方案,没有做这个架空方案和3.65层高的设计要求的时候,我们总楼层高是16层,因为提出来我们要做一个升级换代的产品,另外为客户提供一个很便利,能够使用20年,30年他不觉得这个不好用,或者过时了的产品,所以我们足足削出一层,把16层变成15层,把每层的层高也增加到3.65米。所以我们给市场提供产品本身有一个前瞻性,不是短短两三年的开发周期,后期我们不管,这样看到我们产品一个不可替代性,本身是不过时的。

比如说型材这块,实际上对于一个建筑来说,保温最容易丧失能量,实际上在于你型材,另外有窗的厚度,还有保温窗的,你用好型材意味着你的值较低,如果你选的不是好型材,密封性不好耗能会耗很严重的。我们这块采用玻璃木墙,是一个很高品质的木墙,他的密封条做的非常精细,因为品质摆在这里。其实我们也可以选用一些国内合资的中高端产品,实际上无非是发展商降低产品。但是对于使用者和业主的耗能就不好把控了,日常耗能很高,我们就是精益求精,能够达到一个比较好的品牌,比较好的产品,采用国外进口的产品做型? 使用者的角度考虑,把耗能水平降到最低,实际上间接为客户节省一些成本,希望维护费用降低一些。

主持人王维波:您觉得在崇文门商圈,我们交通优势和商业优势具体体现在哪些地方?

 
 
 

张军:先说交通优势,我们最大考虑实际上是地下交通,还不是地面,地面交通优势你也知道,北京的私家车发展以及道路的情况,应该说四环以内畅通的地方不多,而且又是这样一个繁华的地方,离长安街,离二环非常近的交通枢纽核心,交通有一定的优势,但不是非常有优势。最明显是地下轨道这块,实际上崇文门是一个枢纽,你可以看到我们项目应该辐射300米以内,它本身有环线的崇文门车站,包括还有南北交通的五号线,环线还可以通一线,畅通的交通非常重要,实际上你看巴黎、纽约他的轨道交通到一个举足轻重的作用,甚至地铁上班。刚好崇文门轨道交通有一个比较明显的优势。崇文门东大街都在整改,整体区域上崇文门有一个明确的交通组织规划的,这个在五月份崇文区政府和四家设计单位我们国瑞城场地做了一次研讨会,解决一些崇文门,尤其是崇外大街的区域,解决一些交通的问题,整体交通的重新组织,重新的整改,地下交通已经具备优势,地上交通也会面临一个比较大的改变。有些交通流向扭转,包括有一些调动组织和配合都要重新规划。

主持人王维波:你刚刚提到我们商业这边,你觉得商业这边有哪些优势?

张军:这也应该是一个很好的平台,92年香港新世界和崇文区做了一个很大的贡献,应该说现在是一个比较完整的商圈雏形,但是现在需要再完善。包括新世界中心一期,二期,包括像旁边的搜秀城,还有一些餐饮设施,这边实际上已经初步完成一个商业雏形。作为国瑞城来说,我们也有一个庞大的商业体量,将近有10万平米商业购物中心,还有27000平米的超市,我们打造了三条商业街,从国瑞城提供的商业面积和现在新世界持有的商业面积是持平的,在商业所提供的空间现在目前超过一倍以上,咱们可以设想一下,那时候是一个完整商心的环境,主要依托于新世界和国瑞城这两个大的商业体量,还要相应延展出去一些比较有特色的专业店,或者专业的百货公司。模式像现在的王府井大街,包括西单,它是一个商业中心区,是一个商圈,这个应该说我们跟开发商的角度讲,还是崇文区整体的规划,和崇文区今后的发展是相吻合的。

主持人王维波:我们知道崇文商圈有新世界酒店,你觉得崇文门商圈能够跟CBD和中关村这边相媲美吗?

张军:这个需要时间和过程,实事求是来讲目前状态跟CBD还是有一定的差距,跟中关村定位和立项也不太一样,还是有一定的差别。作为崇文,首先它是一个市中心,您开车在崇文区地带可以转一转,这十多年的变化太大了,老城区可能原来还是一些胡同,窄街,但是现在都是宽阔的马路,而且有很庞大的商业中心,还有新建成的小区,这块我们更看中是它市中心独特的地理位置,市中心的土地是不可再生的,不像我们五环以外,六环以外还有很多土地的供应,但是市中心真是寸土寸金,而且周边的配套都已经非常成熟,而且它是历史蕴它有文化的沉积,这一点在新开发的一些区域环境中是无法复制的。这本身是它长期以来积累下来先天优势。

主持人王维波:您觉得崇文门区连接CBD和金融街,建国门的聚集区,该区域出现写字楼给客户选择中扮演重要角色,它是否能体现出崇文门的区域价值?

张军:国瑞大厦对崇文区整体办公环境会起到一定的提升作用,因为从产品上来说具有前瞻性,它不应该说是一个新产品,应该说提供我们一个升级版的产品。国瑞大厦的配置是顶尖的,是升级版,这样势必会带动其他开发商要在产品上下工夫,因为面临很现实的市场竞争,你的产品要想卖出去,我这个产品有了,我们这个产品做到一定的水平上,您想你的产品一定要超过我,因为你要取得个品牌效应,或者经济效应。首先你的产品要达到一个比较好配置的情况下,这样的话你才能吸引世界上一流公司进驻,因为他们是非常挑剔,而且他? ,很专业,你如果产品不到位就没有竞争力,这块我们起到一个带动作用,一个整体商务办公区域上的升级。包括目前像国瑞大厦我们还没有正式对外销售,但是有20%左右的面积,12000平米已经被像北京铜牛集团,还有王府井百货集团,还有北京建材集团,已经被这三家企业拿掉我们12000平米,占20%,我所对外正式公开发售不到5万平米。因为这几个企业拿的都是几千平米,他的企业规模在国内也是首屈一指的,也是非常有实力的企业,他之所以能够看重国瑞大厦,把他的一部分办公面积放置在国瑞大厦,他第一看中的就是位置,位置还非常重要的,第二个就是产品,这个产品比他原来的办公环境有一个很大的提高。他们也去长安街沿线,包括也到CBD这类写字楼供应量比较多的市场调查很多,他觉得这个谈到在他实际用中是非常适合的,有提高的,所以像这种企业在国瑞大厦拿掉几千平米,这应该说也是我们做品质第一的理念得到市场的认可,得到企业的认可和用户的认可。

主持人王维波:2005年对超大体大盘资金方面会有一些压力,我们国瑞城有这方面的压力吗?

张军:国瑞城应该说目前资金没有压力,应该说在这之前我们做了一个很成功的项目富贵园,基本上一期二期都已经卖光了。我们前一个项目能够作为我们对北京房地产市场综合了解,另外也掌握了一个非常专业的开发团队,第三个也具备一定的资金实力让我们来启动这个项目。自有资金是肯定的,这是最主要的一条,还有一些金融单位,还有一些其他相关的单位,因为我们现在正在考虑国外基金这一块,投资银行这一块做比较大的努力,因为也有很多比较大的客户找上门与我们合作,所以融资渠道是多条的,国瑞城现在是整体开发,这? 像我们公建区,商场、酒店、写字楼这块基本上在九月份正式开工。

主持人王维波:这个区域写字楼是否现在正在向着国际化的方向迈进?

张军:应该说新世界集团参与崇文门区域的开发,最早从92年开始国际化,因为新世界本身是香港也很国际化的一个集团企业,因为早期像新世界写字楼,包括公寓、包括住宅有相当大的一批客户是境外客户,所以从很早的时候这个区域就已经开始国际化,无法我们现在在这个区域上希望在国际化的方向上更弥进一步,或者我们定位更准确,能够做到一个区域上的特色,你这样才能吸引某些行业,吸引跨国行业在这里扎根。

主持人王维波:上半年北京写字楼市场179万平米,对这种情况比区别新增写字楼量还要多,崇文门商圈现在这个情况怎么样?

张军:面临的竞争还是非常残酷的,因为02年,03年,04年这几年报批写字楼量很大,而且基本上05年,06年,07年,在这两三年当中可以销售投放到市场,所以这几年我们觉得是写字楼供应量大的一个时间段。对于产品供应量方面我们要做一个很深入的研究。另外我们要对市场需求这块,对市场需求整合这块也做了一个市场研究,你有大量产品推出来,市场是不是能消化,通过多长时间能消化,你有没有特色经营,因为有很多因素在里面,尤其近期像一些境外资本也是非常看重国内,尤其北京办公物业的市场,像前一段时间富丽城双子? ,都是由国内资金整栋拿走。所以说产品供应量在提升,客户需求量也在提升,国外有更多投资资本进来来购买你的物业,这实际上在需求这块也在上升。我们要看到一个比较科学合理的比例,不光有产出,还有市场消化。

主持人王维波:去年和今年上半年政策的影响,下半年北京写字楼市场是否会放量,崇文门商圈的情况你预计会怎么样?

张军:租金也是有周期性的波动,根据市场需求也好,还是根据一个特定时期都会有相对的波动,作为崇文门区域相对来说都波动情况比较小一些,以目前新世界中心,包括像正仁大厦目前租金情况还是居于北京中上水平,总体租金实事求是来讲比国贸,比东方广场,比CBD一些甲级物业低一些。但是从整体区域的发展上来讲,首先在政府带头的前提下,由发展商和社会各界共同把商务环境作为一个特色打出来了,这样的话会有一个新的定位,从产品品质上提高,再通过多种方式进行一些资源整合,包括企业招商招租,相对来说我们有能力水平,但是这个需要大家共同努力。

主持人王维波:我们知道一个500强企业入驻一个写字楼之后可能会带动相关周围的行业,你刚才说客户群定位,我们有没有这方面的考虑吗?

张军:在考虑,而且在操作。目前提这点特别重要,这也是我们要冥思苦想的一个事情,而且要花很大经历操作这个事情。当然一个世界500强的企业,他自身的需求,再延展到服务型的公司,甚至依托于他,甚至跟他有密切业务往来的公司,是一个以点带面的作用,但实际上这块我们也在努力做,这方面的难度比较大,所有北京市高端商务办公写字楼物业都面临这个问题,因为世界500强就那么多,在国内300多家,大家都希望500强公司到我这个平台上,这块我们也在做这方面的工作。

主持人王维波:有这方面的考虑?

张军:现在是实施操作阶段,像您听到一些大型的跨国公司我们也在通过一些方面在接洽。这个益处是无庸置疑的,我们也提供了一个高尚品质的产品,应该说平台是具备了,只是考虑到时间的问题。

主持人王维波:七月中旬北京市国土局和北京市发改委联合发布了《北京市2005年度土地供应计划安排评估标准》的一个试行,其中明确规定北京写字楼,尤其是CBD限制新增酒店,高档写字楼还有商业设施,你觉得这个对崇文门商业会有什么影响吗?

张军:我个人觉得短期内不会有太大的影响,因为出台这个是面对一些新的项目,你提到CBD区域上功能上的划分,两三年实际运作中需要一个方向和战略上调整。对于崇文门区域来说,我们首先要做好内功,把我们自身区域商务、商业、和区域的环境做好,做成规模,这样的话我们会有一个区域自身的竞争力,我们现在阶段还是属于这个阶段,我们想崇文门今后的发展前景会非常优秀,因为本身具备一些条件,在这个条件上引进一些比较有实力的发展商和政府做一个比较好的合作,由专业人士来操作这方面的工作,大家共同努力。崇文门 D、亚运村、奥运村这块是同一个平台重点的区域。

主持人王维波:您能用几分钟再介绍一下我们这个项目目前主体户型和销售状况怎么样?

张军:七部委出台的政策,对北京市场的影响大家也有目共睹,所以有相当一部分的发展商日子不好过,大家观望也好,还是忧心忡忡也好。但是因为我们目前在售的是住宅部分,住宅的部分从我来说,我个人感觉受影响不是特别大,首先我们6月5号正式开盘住宅部分,至今两个月的时间,我们完成了网上签约3.2亿,这是实实在在的一个数据,这个成绩我们也对比整个北京市高档楼盘,从高档楼盘来说这个数据是相当不错的了。为什么会这样?而且整个房价水平在这个区域上每平米提高的2000块钱,在这样一个时间段下,还能够受到市场热销,我们要分析它的原因,主要有两块,一块是品质,品质这块我不多说了,品质这个你理念是充实在我们项目当中每一个细节的部分,但主要是自用,我们自用客户占到我们总成交比例90%,成交型占到10%。实际上我们分析政策的出台对投资型物业影响大一些,对自住型物业,而且性价比良好的物业影响是比较少的,所以总我们来说没有感觉到冬天,好像我们感觉是春天即将来临,因为即将有很多新的产品推出来,国瑞城到九月份会再上升一个台阶。

网友:国瑞城推出无时差国际化办公理念什么意思?

张军:最重要是一个空调系统,作为写字楼空调系统这块是有一个时差控制的,比如说你的办公时间早上八点半到晚上六点之间是用空调的,如果你晚上加班,整个楼的空调都停了,但是有些行业跟国际化衔接是非常紧密,他必须是在夜里加班的,因为对方那时候是白天,有很多行业是这样,像证券、期货,传统写字楼在空调这点上有很大的制约,他如果说要加班凌晨两点,那么他要跟物业申请,把你局部再开通,又承担一个很高的费用,而且这本身是一个很烦琐的事情,我们也是通过很多用户反馈的信息,我们考虑到在空调系统上要做? 这个空调系统是24小时的,我们叫分户式中央空调,当然这个分户式跟我们以往看到的分户式是不一样的,室内有一个小的室内机,但是没有室外机,我们把室外机统一归纳到我们楼顶上一个冷却机组,把室外机统一的,每家每户有一个占用面积一平米的室内机,所有制冷和供暖交换是由我们在室外主机交换分户的。他随时开,随时调控,调控每个房间,调控每个单元,按他自己的需要去支配他的空调系统运转,这样费用也降低,使用也灵活,这是我们提出无时差办公重要的因素,其他的因素是一些相应的配套设施,包括一些通讯方面等多方? 觉到办公环境是一个很危急办公范围,但是他在使用当中可以由在家中灵活办公的条件,就是更人性化,一切是以客户的需求和他的出发点考虑,为他造这个产品,让他用的方便。

主持人王维波:张总回答很全面,不知道网友是不是听明白了。张总用两分钟给我们网友介绍一下,您加入房地产这么多年您坎坷沧桑的经历。

张军:在我做房地产当中今天是最感人的一天,首先感谢搜狐给我这么交流平台,我代表国瑞城表示感谢。我做这个行业有七年了,项目也做了几个,在国瑞城之前是华贸中心。

主持人王维波:咱俩也有很多相似,我在房地产这也从事了七年时间。

张军:因为我第一个项目就是新世界,所以我个人来说对崇文门这个区域是有感情的,我第一个项目就是新世界,我能体会到新世界通过十多年的努力,给这个区域带来了什么,我们希望通过国瑞城这样一个项目,在这个基础上能够锦上添花,跟新世界我们共同把这个区域做好,做优秀,我之所以从CBD到这边来,又回归到崇文门的一个期望,我们会全力以赴把这个项目做好,应该说这个理想对我是非常重要的。

主持人王维波:由于时间的关系,我们今天的嘉宾聊天就到这里,感谢张总,感谢各位网友。

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