商业地产策划研究预示商业地产步入新常态,前期战略定位策划越来越重要,忽视前期策划会给未来带来不确定性-专家估测未来五大规划方向

四季康养品牌中国唯一授权运营投资商:策划运营投资
欢乐上河商业街镇、酒肆街、百师医谷、东街草市

特色案例推荐

动能智库-文创基地-战略研究院:特色产业运营服务
商业地产策划研究预示商业地产步入新常态,前期战略定位策划越来越重要,忽视前期策划会给未来带来不确定性-专家估测未来五大规划方向
2016-06-01

         商业地产策划研究预示商业地产步入新常态,前期战略定位策划越来越重要,忽视前期策划会给未来带来不确定性-专家估测未来五大规划方向

 
 2015年,对中国商业地产发展影响最大的有三个因素:1、商业地产项目供应出现高峰:2008年,随着宏观经济刺激政策的实施,商业地产也开始了一轮建设热潮。2009年至2013年,中国商业地产峻工面积平均增速为14.2%,并在2015年达到第一个供应高峰,投入运营的购物中心将达到约4500个。2、零售市场在电商冲击下出现明显拐点,百货等传统零售门店闭店数量达到历史新高;3、住宅地产从高速增长的黄金时代进入利润率下降、增速下降的白银时代。面临这样大的变局,商业地产也将在2015年进入一个“新常态”。
 
一、商业地产市场出现明显分化,并在可预见的未来一直保持下去
 
一线城市依旧是黄金市场:消费能力强、市场容量大,人均商业面积相对合理。虽然项目的绝对数量不少,但商业地产的商家和商业项目经营情况还是明显好于其它城市。
 
二线城市商业地产供大于求,经营面临较大困境:相比一线城市,消费能力有明显差距;商业地产项目增速大大高于消费力的增速(新开业购物中心的90%来自二线城市);人均商业面积超过行业警戒线(重庆、杭州、长沙、成都等16个城市超过1.5平,沈阳、呼和浩特等甚至超过4平)。我们判断,今后相当长的时期内,二线城市的商业地产都会面临空置率上升、坪效下降的困难局面。比如,沈阳优质零售物业的空置率就已经超过15%,成都写字楼空置率已高达36%。在这些城市从事商业地产策划公司的同行们会面临长期艰苦的局面。
 
三四线城市会有机会:这些地方正处于商业地产升级换代的一个关口,传统的商业地产项目陆续让位于购物中心等现代化商业形态。如果有切合三四线城市的模式和产品模型的出现,商业地产在三四线城市仍然是大有可为。
 
二、商业地产与资本开始真正结合
 
到目前为止,真正靠追求长期回报的资本来支撑商业地产发展的商业地产项目企业还非常少。但是随着住宅行业的利润率越来越低,会有更多资本选择商业地产。2014年,万科相继和凯雷资本、东方资产、领汇合作,万达与光大、嘉实基金、快钱等金融机构合作,东方资产收购上海证大,都是传统的商业地产企业与资本进行结合的尝试。虽然国内适合商业地产发展特点的金融工具仍然匮乏,相信会有更多的商业地产企业寻求与资本的结合,回归商业地产行业金融的本质,也会有更多的资本认真寻找投资商业地产的模式和方法。这个趋势会延续并加强。短则两三年,长则三五年,商业地产与金融资本在中国应该会出现真正意义上的结合。
 
三、O2O等互联网技术和思维会在商业地产上得到广泛应用
 
互联网思维和技术,已经成为中国经济新常态的关键因素,也正在成为中国商业地产开发和运营中的一个必不可少的要素。但是到底是自己去做O2O,还是用什么方式来采用这些技术,各个企业都在进行探索。现在看来,最有可能会成功的领域会有:购物中心的现场管理;社区商业和物业管理;网购的线下体验;品牌推广。
 
四、商业地产的业态和品牌组合会出现较大变化
 
发达国家中社会零售总额60%以上是产生于服务类业态,真正的零售类业态只占30%左右。随着中国经济的发展,经济结构发生变化,消费结构也会随之发生变化,零售比例下降、服务业态大大提高将是一个必然和长期的趋势,不可逆转。同时,由于零售网购已占社会零售总额的10%左右,而且每年还在以两位数的比例增长,中低端零售品牌、标准化程度高的商品(电器等)、传统百货商店甚至是大型超市在商业地产中都受到严重冲击,有的甚至会逐渐退出终端渠道。所以,商业地产购物中心的业态和品牌组合,包括主力店的类型,都正在出现较大变化,谁能发现并运用好新业态、新品牌,谁就在竞争中占得先机。
 
五、商业地产行业格局基本确定,新模式才能有机会
 
第一,商业地产开发和运营的第一梯队已经形成,短期内不会有新的企业加入。
 
第二,今后能在商业地产行业有所作为的其它企业必须具备两个要素:有实力,模式新。比如说万科的小股操盘、轻资产的模式,嘉凯城的小城镇城市客厅模式等。
 
第三,资产管理的作用和重要性会逐渐被行业认可和接受,具有商业运营能力和资本通道的不动产资产管理公司会在2015年里涌现。旭美会是其中一个杰出代表。
 
来源:人民网 

推荐阅读

  • 动能智库 • 戴欣明工作室

    扫描二维码下载 公众微信订阅号
    中国最具人文特色的战略思想智库

  • 【酒肆街】小酒馆 订阅号

    扫描二维码下载,在移动中关注
    差别化味道是策划出来的,视为“发现味道”

收藏本站
   前期商务联系:
   深圳市总部办公室:0755-8242 1868  
   手机:186 8879 6913  王小姐