为什么应该紧扣“商业”这个主题进行投资?资商业地产不是靠撞大运,如果不按照正确的投资方式行事,十之八九将会失败- 商业地产投资要讲究技巧 能获得经营收益最关键













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为什么应该紧扣“商业”这个主题进行投资?资商业地产不是靠撞大运,如果不按照正确的投资方式行事,十之八九将会失败- 商业地产投资要讲究技巧 能获得经营收益最关键
2016-06-09

        为什么应该紧扣“商业”这个主题进行投资?资商业地产不是靠撞大运,如果不按照正确的投资方式行事,十之八九将会失败- 商业地产投资要讲究技巧 能获得经营收益最关键


  投资商业地产不是靠撞大运,如果不按照正确的投资方式行事,十之八九将会失败。商业地产不同于住宅,具有独特的属性,也正是这种独特的属性,使得商业地产投资的成败受到诸多因素的制约。因此对于投资者来说,投资商业地产,尤其要讲究投资技巧,这样,才能增大成功的概率。
  
  专业人士表示,无论是希望商业地产物业本身升值,还是希望租金收益逐年得到提高,都离不开经营这个主题。由此可见,商业地产的投资,归根结底都是对物业经营的考察。
  
  用功不一结果迥异
  
  有这样两位投资者,同样是投资商业地产,得到的结果却大不一样,究其原因,在于投资前用功不同。
  
  我们先了解一下两位投资者的投资经历。第一位是景先生,在2002年夏,他在联洋社区以13000元/平方米的价格购置了一套约170平方米的底层商铺。随着联洋社区的不断成熟,其知名度不断提高,社区整体品质不断提升,已成为高收入人群所热衷的居住社区。为满足这部分人群的需求,社区内商铺的品牌化程度较高,租金水平也一路走高,目前已达到8元/平方米/天。另外一位投资者章先生的运气就要差得多了。在2005年初,他在古美社区内购买了一套面积为120平方米的底商,单价约14000元/平方米。在过去5年时间里,他的这套商铺大多数时间空关,而目前租金水平仅1.5元/平方米/天,与前者相比判若云泥。
  
  为什么会出现这样的情形呢?从两人的考察过程不难看出端倪。景先生之所以看中联洋社区,他认真调查了社区规划的定位,并对社区早期入住人群也进行了走访,做了大量的考察工作。通过调查,景先生意识到联洋社区必将发展成为浦东陆家嘴附近一个知名的高档社区,商铺投资潜力不小。的确如此,联洋社区定位于中高端人群的居住社区,随着高收入人群的导入,社区内商业业态也向着精品店演变,这会使得物业本身的价值和租金水平不断走高。但张先生只是看中商铺价格便宜,别的均未做考虑。他所选择的古美社区虽然也是一个大型居住社区,但社区主要以吸纳普通工薪阶层为主,因此购买力相对较弱,而加之他所投资的商铺位于社区内最为偏僻的地方,因此至今毫无起色,一点都不会让人感到意外。
  
  由此可见,投资商铺要获得成功,并非是简单的购买物业,然后收取租金,并等待物业升值。同理,投资写字楼、产权式酒店等商用物业,也涉及到同样的问题。
  
  紧扣“商”字玩投资
  
  伴随着商业地产投资,有诸多风险。作为理性的投资者来说,必须做到学会运用技巧,来规避投资风险。
  
  商业地产的特性与商业紧密相关,为降低风险,专家表示应该紧扣“商业”这个主题进行投资。我们梳理其中几个主要步骤,如市场前景的考察、经营管理等,供读者参考。
  
  市场调查要细致
  
  商业地产未来的表现如何?能够吸引到更多的经营者关注?消费者能够接受?……诸多问题,都必须在下定之前了解清楚,而这些信息,则需通过细致的市场调查来获得。
  
  五合国际总顾问刘力表示,成功的商业项目,通常都是建立在成功市场调查基础上的。上海南方友谊商城的成功,虽然与区域人口的剧增有着密切的关系,但前期的市场调查同样功不可没。据了解,南方友谊商城的“以社区服务为导向,集购物、休闲、娱乐为一体的大型购物中心”的经营定位,是在国际上享有盛誉的欧洲罗兰·贝格国际管理咨询公司详尽周密的市场调查基础之上得出的结论。
  
  专家表示,市场调查的内容根据项目的具体不尽相同,但基础的市场调查无外乎以下几个方面的内容,如市场环境调查(税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等),经济状况调查(项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况),市场现状调查(现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等)。个人投资者虽然无法像专业机构那样把上述所有项目全部调查清楚,但不可否认的是调查的内容越多,越有利于自己认清项目未来的发展潜力。
  
  “管家”须精挑细选
  
  好的经营团队,能够让商业地产发挥最大的市场效应,这是决定商业项目的升值空间大小的决定性因素。
  
  “管家”水平的高低,决定投资收益的高低。下面的小故事将说明管理水平的高低将怎样影响商业地产的租金收益。在2005年,位于上海徐家汇中心商圈的港汇广场,与合作了5年之久的富安百货“说拜拜”,当时许多人对此不解,因为与富安百货合作,可获得长久稳定的租金收益,与这个“财神爷”闹分手,并非上策。但港汇广场换上具有区域特色的各类精品专卖,一举改善了自身的业态分布,吸引到了来自长三角不同人群的需求。当然,租金水平肯定得到了极大的提升,目前其底层铺位租金已是上海最高之一,约12美元/平方米/天,与三年前相比,几乎翻番。
  
  刘力表示,港汇广场的成功,跟背后管理团队有着密不可分的关系。专家表示,好的“管家”能够顺应市场的发展,不断主动调整优化经营业态,使商业物业走上良性的发展轨道。
  
  权限宜集中忌分散
  
  上海北部某大型商业项目,因为产权分散,导致后期管理极为困难,而给投资者带来的则是伤害。由此可见,为了保证后期管理顺利进行,适当的集中管理十分有必要。因此投资者在选择物业时,如果碰到后期管理需要自己亲历亲为的(街铺除外),则应该三思而后行。
  
  在国外,“只租不售”的商业地产运作方式非常普遍,如果急需资金,也可“以REITS打包物业”。因为商业地产本身的特性已注定它是一种需要长期持有的投资品,像住宅一样通过短期的开发销售,只会加速其死亡,而不会给投资者带来任何收益。
  
  而事实也证明这样的模式带来的主动权效应是不可估量的,定位与调整可以在经营过程中不断过程,直到达到所要的目的为止。对此专家提醒说,对于部分分割出售的小产权商铺,一定要了解后期管理时,管理方是否做到集中管理,如果不能,则要当心。
  
  项目扎堆更有潜力
  
  独铺难成市。商业项目扎堆,可能会促使市场加快成熟,从而有利于投资。
  
  通常可将购物中心、酒店及写字楼设计为商业金三角,合三为一,实现商业资源互通互用。比如,现在通常采用的做法是楼裙做购物中心,其他部分可做写字楼或酒店。“扎堆式”经营模式对于资源的集中利用度是非常强的,通过聚集有效人群,可较快培育市场,引发联动效应,在三种商业的互相带动下,整个商业地产项目将会良性循环,逐渐强大。如广州三大城市购物中心不约而同与写字楼联姻;北京新天地(论坛新闻视频)也开始利用起写字楼及酒店的商务效应。
  
  政策风险需关注
  
  近日,一则与商业地产税收有关的新闻估计会在投资者感到担忧。报道称,湖南长沙、株洲、湘潭三市已就税制改革等一系列问题形成方案,上报国务院,其中最有分量的一项就包括物业税。可以预见,该方案最终成形之后,物业税必将开征,而首当其冲的是商业地产。
  
  由此可见,投资商业地产,虽然从目前来看,国家调控的主要对象是住宅市场,但商业地产同样也存在相应的来自政策方面的风险。因为物业税一旦从商业地产开始征收,这项与保有环节有关的税收,势必会压缩租金投资收益,而一旦商铺变为冷铺甚至“死铺”,将放大投资失败。其实根据相关税法,围绕商业地产各种税收也是颇多,比如无论是在持有还是租赁阶段,都存在房产税等税种。而如果商业地产出现炒作迹象,国家将会从严征收包括房产税等税收,从而加大交易成本,也会极大影响到投资,近期北京出现的有关征收商业地产房产税的传闻已印证了这一点。
  
  持有物业要耐心
  
  从以前的经验来看,除了极个别优质商铺外,大多数商业地产很少出现像住宅疯狂上涨情形,因此需要耐心持有物业,否则无法获取更为丰厚的回报。
  
  商业地产是以租金收入为主要收入来源的长期房地产投资品种。我们在前面也提到过,商业地产在经营过程中,会根据市场的变化来不断调整和改善业态,主动符合市场需求,这是一个长期的过程,而这个过程,实际上是商铺本身不断升值的过程。因此如像住宅一样进行短期炒卖,极有可能错过获得更多收益的机会。
  
  此外,投资商业地产需要更多的资金,这需要投资者根据自身的实力来综合考量。投资商业地产,极少能够借助按揭贷款,如规定首付成数在五成以上,无法享受到优惠利率,以及贷款年限只有5~10年,这些都对投资者提出了更高的资金要求。

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