商业地产选址定位策划-地理限制就是以商店所在地点为中心,沿着一定得距离向四周扩展而形成得辐射范围,即所谓商圈-​商业地产、商厦、商场策划研究:商圈研究及商业选址













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商业地产选址定位策划-地理限制就是以商店所在地点为中心,沿着一定得距离向四周扩展而形成得辐射范围,即所谓商圈-​商业地产、商厦、商场策划研究:商圈研究及商业选址
2016-06-03

商业地产选址定位策划-地理限制就是以商店所在地点为中心,沿着一定得距离向四周扩展而形成得辐射范围,即所谓商圈-商业地产、商厦、商场策划研究:商圈研究及商业选址

    一、商圈定义
    任何一家商店得销售活动都受一定得地理条件得制约,这一地理限制就是以商店所在地点为中心,沿着一定得距离向四周扩展而形成得辐射范围,即所谓商圈。商店吸引其顾客得地理范围,也就是来购买商品得顾客居住得地理范围。

   二、商圈的构成和影响因素

   (一)商圈的构成

    商店的商圈一般由三部分组成:主要商圈,这是最接近商店并拥有高度密集的顾客群的区域,通常商店的55%-70%的顾客来自主要商圈;次要商圈,位于主要商圈之外,顾客密集度较稀的区域,约包括15%-25的顾客。边际商圈,指位于次要商圈以外的区域,在此商圈内顾客分布最稀,商店吸引力较弱,规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。
商店的商圈范围及形状常常由于商店内外部环境因素的变化而变化,商圈并非呈同心圆型,而表现为各种不规则的多角型,为便于分析研究,一般将商圈视为同心圆型。

   (二)影响商圈形成的因素

    1.商店规模
    商店规模越大,其市场吸引力越强,从而有利于扩大其销售商圈。这是因为商店规模大,可以为顾客提供品种更齐全的选择性商品,服务项目也随之增多,吸引顾客的范围也就越大。

    2.经营商品的种类
    对于日用品一般顾客要求方便,所以一般商圈较小,而如果是贵重、大宗商品时顾客有时候会不惜距离,所以商圈范围也相应较大。

    3.商店经营水平及信誉
    一个经营水平高、信誉好的商店,由于具有颇高的知名度和信誉度,吸引许多慕名而来的顾客,因而可以扩大自己的商圈。

    4.促销策略
    商圈规模可通过广告宣传、推销方法、服务方式、公共关系等各种促销手段赢得顾客,如优惠酬宾、有奖销售、礼品卷、各种顾客俱乐部等方式都可能扩大商圈的边际范围。

    5.家庭与人口因素
    商店所处外部环境的人口密度、收入水平、职业构成、性别、年龄结构、家庭构成、生活习惯、消费水平,以及流动人口数量及构成等,对于商圈的形成具有决定的意义。

    6.竞争对手的位置
    竞争对手的位置对商圈的大小也有影响。如果两家竞争的商店相距有一段路程,而潜在顾客又居于其间,则两家商店的商圈都会缩小;相反,如果同业商店相邻而设,由于“售的群体效应”,顾客会因有更多的选择机会而被吸引前来,则商圈可能因竞争而扩大。

    7.交通状况
    交通地理条件也影响着商圈的大小,交通条件便利,会扩大商圈的范围,反之则会缩小商圈的范围。

   三、商圈划定方法

    对于已设商店,通过抽样调查记录、售后服务登记、顾客意见征询等途径搜集有关顾客居住地点资料,从资料统计分析中即可掌握商店客流量的大小,其中哪些是固定消费群,哪些是流动顾客,根据固定消费者住址,在地图上标明,即可分析出商店的主要商圈、次要商圈和边际商圈。

    对于新开设的商店,划定商圈主要根据当地零售市场的销售潜力,运用趋势分析,包括分析有关部门提供的城市规划、人口分布、住宅建设、公路建设、公共交通等方面的资料,预测未来的发展变化趋势。还可应用各种调查方法,收集有关顾客为购买所愿花的时间与所行的距离,以及其他吸引人们前往购买的资料。如新建商店附近已建有同类型的商店,也可参考该店消费者客流量和购物距离进行统计调查。根据以上资料进行类比分析和综合分析,即可大体测出新建商店的商圈。

   四、商业选址

   (一)商店选址的原则

    1.方便消费者购买
    商店地址一般应选择在交通便利的地点,尤其是食品和日用品为经营内容的普通超级市场应选择居民区那设店,应以附近稳定的居民或上下班的职工为目标顾客,满足消费者就近购买的要求,且地理位置要方便消费者的进出。

    2.方便货品运送
    连锁商店经营要达到规模效应的关键是统一配送,在进行网点设置时要考虑是否有利于货品的合理运送,降低运输成本,既要保证及时组织所缺货物的供给,又要能与连锁店相互调剂、平衡。

    3.有利于竞争
    连锁商店的网点选择有利于发挥企业的特色和优势,形成综合服务功能,获取最大的经济效益。大型百货商店可以设在区域性的商业中心,提高市场覆盖率;而小型便利店越接近居民点越佳,避免与大中型超市进行正面竞争。

    4.有利于网点扩充
    连锁商店要取得成功,必须不断地在新地区域开拓新地网点,在网点布置时要尽量避免商圈重叠,在同一区域重复建设。否则势必造成自己内部的相互竞争,影响各自的营业额,最终影响总店的发展。

   (二)商店位置选择应考虑事项

    1.客流规律

    1.1客流性质
    客流时商店经营成败的关键因素,一家商店若要获得成功,必须有足够的顾客来源。一般来说,任何一家商店的客流可分为三种类型:分享客流、派生客流、本身客流。分享客流是指从邻近其他商店形成的客流中获得的,而不是本身产生的客流,这种客流往往在大型商店与小商店之间,或同类商店之间产生。派生客流,是指顾客到某地并不是专程购买商品,而是因其它目的,顺路进店所行车的客流,如设在火车站旁边的商店,顾客来此的目的主要是为了乘车,在候车时间顺便到商店看看。本身客流,是指专程到此商店购买而形成的客流,大中型商店的客流大部分均属于这种客流,本身客流的形成和发展是零售企业获得的经营成功的重要因素。

    1.2潜在固定顾客
    所有的人都是消费者,很自然的也是商店的潜在顾客。要了解商店的客流规律,必须分析当地的人口总数、人口密度、人口分布及年龄构成等。人口最多的区域产生最多的潜在顾客,未来人口成长趋势决定着商店的发展规模,商圈内人口的增长情况、新婚家庭的增加、人口年龄结构等都是开设新商店必须事先了解的。

    1.3过往行人特点
    过往行人也是商店客流来源的一个重要组成部分,其流动规律同样不能忽视。首先要了解行人的年龄结构,因为有些过路者未必是顾客;其次要了解行人来往的尖锋时间和稀薄时间;再次要了解行人来往的目的以及停留时间,在商业集中的繁华戒刀,行人的目的一般以购买商品为主和与购买商品有联系的浏览,为以后购买作准备,这些人多表现为速度缓慢停留时间长,希望获得比较各种商品的价格、品质和式样的最大满足,这种行人目的对商店最为有利,这也是许多商店愿意设在商业中心的原因。另外,有些地点虽然拥有相当多的过往行人,但行人的目的并不是购物,如车站、码头等交通枢纽,机关、工厂、学校、公园附近、车辆通行干道等,行人目的不在购物,只是顺便或临时冲动购买一些商品,这类客流一般停留时间短,流动速度快,是商店的派生顾客,只有进行一些特殊宣传才能吸引他们的目光。

    2.交通地理条件

    2.1分析交通便利性
    方便的交通要道,如接近公共汽车的停车站、地铁出站口等地,由于来往行人较多,具有设店地价值。交叉路口的街角,由于公路四通八达,能见度高,也是设店的好位置。但是,在有些地方,其道路中间隔了一条很长的中央分向带或栏杆,限制行人、车辆穿越,则会影响设店的价值

    2.2分析街道特点
    由于交通条件、公共场所设施、行人方向习惯、居住区范围及照明条件等影响,一条街道的两侧客流往往并不均衡,或者同一条街道也可能因地段不同而客流量不同,因此在选择店址时要分析街道客流的特点,选在客流较多的街道一侧或地段。

    2.3分析地形特点
    新商店通常应设在能见度高的地方,如两面或三面临街的路口,公共场所的迎面处等,其能见度较高,还可通过尽量扩充橱窗面积、增开出入口等方法均可提高可见度。此外,还应研究该地点过去的情况,是否曾有商店?其经营状况如何?有无失败记录,失败原因如何?虽然过去商店的成败并不能意味着新设商店的失败,但研究这些资料可为新设商店选择地址提供参考的依据。

    3.其它因素

    3.1城市规划
    城市规划也会对商店经营产生重大影响,有些地点从近期来看,可能是店址的最佳选择,但是可能随着城市的改造和发展将会出现新的变化而不适宜设店,相反如果从近期看可能并不理想,但是从规划前景看可能很有前途。

    3.2周围环境
    店址周围的环境如何将对零售经营的成功与否产生巨大影响,任何一家新建商店,即使规模大得足以支配其环境,也必须对店址周围环境如建筑、治安、卫生等情况进行仔细分析。如地点附近有许多空建筑、烂尾楼,会令人感到颓废衰落和不愿涉足;还有某些地区被传闻治安状况欠佳,无论是否属实,都会妨碍顾客前来;还有其它如不良气味、噪音、灰尘多,破旧及走道不良得环境,都会影响设店的价值。此外,当地居民的教育、宗教、经济状况、年龄等都对人们的购买习惯有影响,在选择店址时,必须予以注意。

    3.3物业成本
    商店的租赁和购买成本,对零售商具有决定意义。如果物业成本与销售潜力不相上下,就不值得去开发。物业面积和形状也要与零售商的设计思路吻合。

   五、北京市主要商圈组成

    1.百货
    前门、王府井、西单、国贸、燕莎、赛特、阜成门、朝阳门、公主坟、双安、广安门、崇文门、动物园、安贞

    2.建材家居
    以“居然”、 “大钟寺”为代表的北部建材城,以“丽泽”、“碧溪”、“天为”为代表的西部建材城,以“ 玉泉营”、“环三环”为代表的南部建材城和以“家合家美”、“四惠”为代表的东部建材城。

    3.汽车
    亚运村汽车交易市场等

    4.电子
    中关村西区(海龙、鼎好、硅谷、)等

    5.医药、
    同仁堂、金象等

 

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