商业街开发管理存在的误区

　　目前，全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，步行商业街存量已超过200条，其中，全国性示范街81条，省级示范街112条，北京王府井、上海南京路、广州北京路、南京新街口、苏州观前街、沈阳中街等着名街区早已成为了名副其实的城市名片。可以预计，在未来的2至3年内，全国商业街的数量将会有更快的增长，我国的零售业发展将进入商街经营时代。面对这一巨大商机，精明的投资商纷纷涌入商街开发领域。

　　但是，商业街的开发同样存在着竞争，同样存在着风险，稍不留神，进入误区，就可能血本无归。商业街已经成为我国城市商业发展、城市形象和城市综合竞争力的代表，商业街发展到今天，已经到了不仅要重视它的建设，更要重视它的经营和管理，使其健康、有序发展的新时代。商业街发展商，你们准备好了吗？

　　误区一：把规划指标用到极致

　　商街发展商一旦拿到开发用地，就会把目光全部聚焦在容积率上，为了追求利润最大化，总是让设计师把指标用到极限，而且依此来建设尽可能多的商铺。从理论上来说，这样做是天经地义的，谁都希望挣更多的钱。但结果往往事与愿违，足够的公建配套、景观雕塑等是提升商街品位的基本要素，现在的购物消费是休闲的、体验式的，缺少品位的商街谁会来消费？，缺少消费者的商街谁会来投资商铺、谁会来经营商铺呢？更主要的是，商街的人气需要长期的营造，需要持久的耐力，对未来无法把握的项目可以绿地等低密度投资项目予以预留，待时机成熟再上马或风向改变而调整。没有预留空间的项目是缺少弹性的，是缺少生命力的、危险的。

　　误区二：角色定位不清

　　商街发展商误认为自己有实力就包办了商业街相关的所有事或者从来就没有想过开发之后的管理经营等更长远的事，术有专攻，商街发展商再有实力，只能是商业街这个巨大产业中的一个“小角色”，不能明确自身的角色定位，不与其它关联角色做好分工与协作，是无法保证商业街持续运营的。下表是参与商业街运营中的典型角色及其投入、产出对比。

　　角色      投入           产出

　　政府（雇主） 资源、环境、心态      税收、社会就业、政绩

　　商街发展商/业主 整合能力、理念、启动资金 融资平台、房地产增值

　　战略投资商 资本          投资收益

　　物业投资商（物主） 资本          租金

　　经营商/经销商 租金、流动资金      经营利润

　　顾客（消费者） 可支配收入      产品使用价值和服务

　　管理商（事主） 环卫、物业、宣传等      管理费及其他

　　顾问、代理、中介 智力资本          顾问费

　　误区三：开发思路与经销商经营思路不一致

　　一般来说，商务或住宅消费者的需求相对比较简单，开发商提供数个户型供选择就足够了。商街的开发就不那么简单了，虽然，大体量的单体或连排的标准商铺易于管理，往往成为商街开发商的首选，但是，建筑形态、功能单一，不能满足经营商的个性化需求，致使招商困难甚至经营失败的例子屡见不鲜。之所以能够称得上商业街，是因为百货店、专业店、专卖店、连锁店等多种业态及购物、餐饮、娱乐、文化、会展等多种泛业种的高度融合和聚集，消费者也来自天南海北，他们有不同的欣赏目光和心理诉求，把如此众多的业态业种装在统一的笼子里怎能吸引如此口味不一的消费者？即使是食品街、服装街等功能相对单一的商业街，也不能简单行事，否则就成了大卖场、大排挡了。

　　误区四：崇洋媚外、迷信高人、重金策划

　　有些商街开发商不惜重金聘请国际知名顾问机构或者所谓的高人做项目策划，照搬西方的先进理念和概念，不能把握本地的文脉、地脉、人脉，“世界之最、中国之最”的词汇满天飞，一夜之间全国出现了20多个“新天地”。发展商花钱了，物业投资商和经营商并不买账，消费者更不买账；本土化的才是最富特色的，才是最有生命力的。

　　误区五：短、中长期利益的平衡把握不准

　　大部分商街开发商普遍缺乏耐力，尽管他们号称有实力。盈利是开发商的唯一目的，这一点没错，但是对于商街开发商来说，如果找不到合适的盈利方法组合，没有足够的心理准备，是很难获取真正利益的。商街项目不像住宅项目只有出售一种盈利模式，也绝对不是一卖了事那么简单，一些城市出现的人去楼空的商街，正是缺少耐心、缺少心理准备的开发商的“杰作”，现在成了城市的伤疤，成了市长的心病，也正是即将进入这一领域的开发商的活教材。为了赢得短期利益，一些开发商绞尽脑汁，想出了保底租金、限期回购、产权商铺、经营权商铺等绝招圈中小散户物业投资者的血汗钱，甚至打出只售20%或只租不售的幌子，目的只有一个，恨不得全售光，他们向投资者承诺多长时间商铺会增值几番，但自己却耐不得一分钟就急于出手，生怕烂在手里。实际上，商街的盈利模式有出售、出租、合作、合资等多种形式，以及后期的提供物业管理、配套服务及品牌整合推广等可能会有更大的盈利空间。另外，一个大型商业街区的开发，经济利益只是一个方面，它所带来的社会效益和环境效益可能更长远、更巨大，提供社会就业，带动周边土地/物业增值，甚至提升城市形象，同时也提升了发展商的品牌影响力和综合竞争力。

　　误区六：简单套用一般投资项目论证方法

　　在项目前期论证策划阶段，需要考察的因素应与一般投资项目区别对待。两者的输出部分是一致的，都是总收益、投资回收期等指标，但输入部分差异很大。一般项目需要考虑的因素如技术先进性、原材料/劳动力成本及市场占有率等，在一定程度上是可控的，在一定时期内是可以预测的。而对于商街项目，除了考虑上述因素外，区位、主题、功能等是至关重要的因素，具有很大的主观性。但这个主观性又带有一定的必然性，商街开发商往往把自己的主观臆想或兴趣爱好作为拟开发项目的主题，强加给经营商，强加给消费者，这是导致项目失败的根源，可以肯定地说，主题不是策划师策划出来的，也不是开发商的主观偏好，它就在消费者的心里，它必须来源于当地的文脉、地脉和人脉，需要根据资源特质、竞争态势及未来市场走向等作出合理的判断和选择。

　　最后，奉劝那些缺少耐力、心理准备不足、只注重短期利益的发展商最好别进入商街开发领域，否则劳民伤财、血本无归。

　　建街容易，兴街不易，守街很难

　　人气易聚，商气难聚，财气更难