如何规避商业街区开发中的误区与风险

　　随着城市经济和房地产市场发展，商业街的开发近几年来也逐渐升温。但是，忽视了科学开发这一环节，问题也就会随之出现。在对全国各地商业街走访中看到，商业街开发后长期不能开业经营者并不鲜见。

　　商业街开发风险主要集中在四个方面。

　　第一是规模风险。随着商业地产热的影响及对高额利润回报的追求，一些商业街的开发规模普遍偏大。由于商业规模边际效益递减理论的作用，商业街规模往往开发越大，商业价值反而越低，商家也就越不敢进驻经营。动辄十万、几十万平方米的商业街最终结果是长期闲置，如北京大都市商业街等。而商业街规模大小是商业街所在区域人口、消费力、消费特点及竞争商业项目等多种因素综合而决定。通过前期市场研究及科学计算可以得到商业街最佳开发规模，而不能凭空想象下结论。

　　第二是建筑形态风险。商业街开发建筑形式有其特有的规律，绝不是众多商店集中摆在一起就能称为商业街，而步行商业街对建筑规模结构的长、宽、高要求更高。

　　商业街的含义是指连绵不断的商业气氛，不是建在一起的商业就都能发展成为商业街。目前，很多新开发的商业街为了销售方便，将商业街建成鸽子笼式，甚至到3层4层。却不知商业经营对建筑结构、层高、进深、面宽等都有一定要求。建好的商业街商家无法使用，也就难以有商家进驻。当然，商业也就难以成街。其中最典型的例子就是北方某新天地商业街，建好后长期招商困难，最后虽与东方家园、燕莎奥特莱斯、家世界、大食代四家主力店签约。但这些商家条件是将已建完的15万平方米商业街拆掉，按这些商家建筑要求重建。这条街虽然最终修成了正果得以重生，但却付出了极大的代价。如果开发前期能够邀请商业专家参与论证和把关，更多地了解商业开发规律，这笔学费本来是可以不交的。这个项目的开发商后来也是非常感慨的这么说。所以，开发商在开发商业街时，应更多研究和尊重商业经营对建筑结构要求，因为商业街最终用途是商家使用。

　　第三是销售风险。这个风险是伴随房地产市场发展而发展。开发商大多追求开发资金的快速回笼，所开发的商业项目也大多是以销售为主。销售过后商业面积的产权发生了转移，这些产权往往分散到了投资者手里，而难以实现统一管理和经营，也使前期的商业规划与定位也无法实现。这就是很多销售非常火爆的商业街最后却不能正常开业经营的主要原因之一，而且这样的情况在全国各地较为普遍。

　　目前，名地失败的例子使更多的开发商觉醒。一些商业街开发商也开始由销售为主转为租售并举或以出租为主。如嘉兴华庭街招商时在商业面积租售比例方面进行合理的控制，虽有十万平方米商业面积，但仍取得了招商与开业的成功。

　　第四是定位招商风险。过去，商业街的主要功能就是以满足周边居民生活购物需要为主，随着城市经济及商业的发展，商业街中的商业业态也在不断调整之中。更多长久保持繁荣的商业街从以购物为主，转为购物、餐饮、休闲娱乐等多功能为一体。另外，一些餐饮街、专业专卖街也随之出现。这些特色商业街的出现，是由于商业市场的细分所决定。市场当中，也有很多定位传统的商业街开业之后，由于周边商业竞争及与逛街人群消费差异性等原因而被迫调整和歇业。

　　目前，商业街开发商在对商业街定位时，应注重研究周边商业市场环境，走出以满足购物功能为主的传统百货业态组合，使商业街购物、餐饮、休闲娱乐等业态配比合理，并与周边商业实现错位与错业经营。这样，商业街从一开始就能在与周边商业竞争中获取主动权并保持长久不衰。

　　其他影响因素

　　除以上四点之外，商业街的展示性、易达性、景观、节点、城市文化底韵等等都会影响商业街的发展。所以，商业街开发以及升级改造确有规律可言，不注意这些规律，无疑会加大商业街的开发风险。开发前期应请商业规划、营销招商及运营管理等多方面专家论证和把关，以规避风险。正确的开发程序包括：市场调研、可行性研究、项目市场定位、项目产品定位、业态规划与配比、项目投资分析、项目产品规划、项目概念设计、根据概念设计进行项目建筑工程设计、项目开发建设、项目推广、项目招商、项目销售、项目开业前准备、运营管理方案等等。

　　每一个环节都很重要，每一个环节最好都有专家参与，这样才能使商业街区的开发、升级改造工作当中的风险得到有效规避。