差异化特色业态组合的圈子与定位:为什么差异化决定出路?














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差异化特色业态组合的圈子与定位:为什么差异化决定出路?
2016-06-16

  差异化特色业态组合的圈子与定位:差异化决定出路

  商业地产一贯属于房地产开发中的高难度课题,不少京城的房产开发商在开发商业地产时,盲目追求高定位。由此开发出来的商城,租金往往较高,由此导致商户店里的商品价格较高,从而直接影响销量,商户利润下滑。而商户的徘徊不前,直接导致物业本身的门庭冷落。所谓“先商业再地产”,“先炒商再炒铺”的开发原则,无非也就是在强调要重视商业物业所属商圈与相应的城市规划,定位明晰才有可能寻得出路乃至觅得真金。

  以东方新天地为例。东方广场位于东长安街一号,是北京市的中心地带。借助王府井长期以来形成的商业中心区地位,东方广场被定位为国际性经贸中心,其酒店物业每年要召开很多国际性会议,30万平方米的写字楼租户大部分为世界500强企业,而公寓里的住户多为外企员工。因此东方新天地的定位标准就是东方广场的配套服务商业,分为地下和地上两层,业态丰富,全部为国内外知名品牌。为坚持其高档商业场所的定位,新天地采取只租不售的方式入市,经过管理层的精心培育,租金连年上涨。现在其最高租金达到260美元/月/平方米,拥有租户逾200家,其中经营面积在1000平方米以上的主力店铺逾12家。

  而地处东四环大郊亭的美罗城购物中心,因为地处新兴商圈,其定位和业态结构规划就有所不同。受cbd东扩等因素影响,美罗城购物中心所处的东南四环商业物业集中,仅四惠桥到四方桥约4公里的距离,便分布着新光天地、万达新世界、燕莎奥特莱斯等多个商业项目,被珠江帝景、大成国际、阳光上东、泛海国际、沿海赛洛城等中高档社区环抱,与新光天地定位顶级高端、奥特莱斯专攻“品牌+折扣”路线不同,美罗城体量巨大,拥有京城商业物业屈指可数的超大专用停车场,因而立足社区,服务以家庭为单位的白领等主力客户。

 

 

 

 

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