商业地产中商业规划的成本透视:早期的商业地产开发商在这方面留下了太多的教训,先建商场,再来考虑经营的问题,其结果只能是削足适履,并造成了巨大的成本浪费
早期的商业地产开发商在这方面留下了太多的教训,先建商场,再来考虑经营的问题,其结果只能是削足适履,并造成了巨大的成本浪费。
曾经有这样一个商业地产开发商:他开发了一个大型商业场所,设想在二楼开设一个大型超市作为主力店,由于对超市的经营布局是不了解的,他们按照自己的方式建好了产品,然后开始针对超市进行招商。商谈的结果令人满意,著名主力超市同意进驻,但一到现场之后,却提出了巨大的改造清单,并且提出:你们的地段是很好的,但是你们的产品设计是不合理的,不符合大型超市的要求,你们需要进行大规模的改造。
如此一来,原来的商业设计方案就要被打破,譬如多个出口的设计是不合理的,设在超市中央的厕所要打掉,挑高的中庭存在危险因素,电梯设计不合理,配电能力太小……诸如此类。
提出的改造清单是:将多出入口改成一个进口和一个出口;将厕所移位设立在出口位置以外;将挑高的中庭封闭;电梯设计要符合一个进口一个出口的要求;重新购买配电柜、变压器等,还要重新设置大容量的供电电缆 以上这样的问题,是在发展商建设之前所考虑不到的,引入大型超市的方案别无选择,如果依照超市方开出的清单进行改造,一方面要投入巨大的人力物力,另一方面又会极大地改变原有商场的人流导向,进而对整体商业价值造成影响。
这样的结果,都是由于发展商对商业地产缺乏了解造成的,也是只考虑商场建筑规划,忽视商业经营规划的经营思想所结下的一个苦果。开发商走上弯路,最终要采取“削足适履”的办法来进行最终的解决,造成了投入成本的浪费,使项目本身不能发挥最大的成本效应。