商业地产战略定策划必须了解的常识:商业地产策划中的市场调查方法以及一般性注意事项-重规划还要重商业策划,还要重定位策划:商业地产遭遇商业问题-规划惘视症

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商业地产战略定策划必须了解的常识:商业地产策划中的市场调查方法以及一般性注意事项-重规划还要重商业策划,还要重定位策划:商业地产遭遇商业问题-规划惘视症
2016-06-16
  重规划还要重商业策划,还要重定位策划:商业地产遭遇商业问题-规划惘视症
  规划惘视症
  在商业地产开发过程中,我们时常会看到这样的现象:
  开发商把地拿下来后,不问三七二十一,首先要把能盖商铺的沿街面找到,有沿街面、盖商铺就仿佛理直气壮了,还有人没有沿街面,创造沿街面也要上商铺,至于商铺的体量、业态、业种,当然是越大越好,越丰富越好,越时尚越好,更重要的是越卖钱越好……遗憾的是,他在思考这些问题的时候,忽视了一个潜在的商业问题,那就是,这块地它适合开发什么类型的商业网点?
  城市商业网点的开发,不是简单的房地产开发,而是围绕城市商业活动展开的商业设施开发。一块地它所在的区位、地段,周边人口与商品市场的状况都直接影响这块土地的商业项目开发。
  规范化的商业地产开发,首先就是要遵循城市商业网点规划确定的布局原则、业态结构、网点规模等等。根据城市商业网点规划项目地块在城市的不同区位、不同地段所开发的业态、规模都会有明显的差异。在城市的商业区,商业地产开发区选择的业态一般是都会型购物中心、百货店、商店街、专业店,体量相应随商业区对城市的影响和辐射力会有所突破。而在城市的居民区,商业地产开发的业态重点应该是区域型或社区型购物中心,百货店、大卖场、标超和生活类商业街,在一个百万人口的城市里,社区居民在10万左右人口的地段,商业项目开发的体量就适宜在3.5万平米左右。在城市郊区,商业地产开发则要根据城市类型,城市经济发展水平、城市化程度、城市居民收入、城市居民汽车消费等等状况做出综合判断。而这一判断是商业地产开发重要的决策依据。商业网点规划就是为商业地产开发提供决策依据,以改变城市商业布局混乱,结构失调、业态雷同的基本工具。
  对城市商业网点规划的轻视、惘视,造成商业地产开发过程中的种种困扰:
  第一,无视规划,把城市商业网点规划看作可有可无的东西。范这种错误的直接后果是,只看重项目地块的建筑功能,而忽视项目的市场功能,而商业项目不仅需要独特的建筑风格,更需要的是这样的建筑能否具有相应的市场功能;
  第二,藐视规划,认为城市商业网点规划没有强制措施,某某官员一句话可以左右规划。在城市商业网点规划法制化进程中,应该说一时难以根除这种现象,但城市商业网点规划是商业地理的科学化和实用化,对市场化的商业地产开发而言,不尊重商业地理科学,不尊重商业布局规律,你为之付出的代价是不会有人来买单的;
  第三,轻视规划,城市商业网点规划有城市商网规划的道理,商业项目开发有商业地产的规律。持有这种思想商业地产开发商,大多是从住宅开发转型过来的开发商,对商业网点规划就是合理安排商业地产开发的实质性了解不足。
  无视也好、藐视也罢、轻视也行,都是商业地产开发过程中对城市商业网点规划的一种悯视行为。许多商业项目在开发运营时才发现影响项目成功的关键点在这儿。
 
 

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