物流地产规划设计分析

　　我国现代物流业发展从起步开始就具有强烈的“中国特色”，其中最具争议也是最具“热点效应”的话题之一就是“物流园区”的建设。由于世界各地经济发达国家均为纯市场经济国家，因此物流业发展完全遵循市场供需均衡发展规律，经过漫长的市场磨合发展，形成了“企业物流”与“物流企业”这样一组简单明了的供需关系，并且已融入供应链中。

　　在中国，一方面因为物流需求不够旺盛，物流供应能力不强水平不高，物流市场供需适应度与发达国家（地区）的差距十分明显；另一方面，我国仍处于社会主义市场经济转型期，市场自身发展力较弱，政府调控推进力较强。

　　在此情况下，全国各地政府纷纷规划建设物流园区、中心等大规模物流节点（部分地区定义为物流产业集聚区），并引起必要性的争议和能否成功的疑问。

　　一、我国物流园区建设存在的主要问题

　　目前国内大多数物流园区开发遭遇着“雷声大、雨点小”的困惑和尴尬。这些仓促上马、占用大片规划用地、动辄十数亿乃至上百亿元投资的物流园区项目是否经过了详细的调研和考察？这里面有多少是政府的“形象工程”？是否产生了预期的经济和社会效益？

　　究其原因，很多物流园区先做控规、再招商。工程控制性规划更多的是从工程可行性和技术角度给出园区的土地控制、功能区域、建筑指标等数据，而忽略了园区的市场和客户需求。市场需求是任何物流园区成长的关键和根本，忽略了市场需求，直接导致物流园区招商引资效率和效果不佳。

　　二、现代物流园区规划建设的必要性

　　1.物流园区的定义
　　根据国内外发展的情况，物流园区可定义为形成社会化规模化的物流业集聚地区。应基本符合下列要求：
　　主要提供社会化公共物流服务；
　　众多物流企业集聚；
　　完善的综合物流功能；
　　较高的物流服务水平；
　　较强的物流集聚效应；
　　较明显的物流产业规模。
　　国家标准术语（2006版）中物流园区的定义则是：
　　为了实现物流设施集约化和物流运作共同化、或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等区域、集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物流集结地。
　　2.物流园区的分类
　　我国物流园区宜分为：
　　1) 交通服务型：又可分为空港物流园区、海港物流园区、路港（陆上交通运输枢纽）物流园区；
　　2) 产业服务型；
　　3) 商贸服务型；
　　4) 综合服务型
　　3.物流园区建设的意义
　　科学规划的物流园区建设将分布于城乡各个角落的物流结点统一起来，通过功能整合、技术创新、规模运作，有利于：
　　打造顺畅物流系统支持当地现代制造和商贸流通业降低生产流通成本、提高供应链整体效率，提高整体经济素质和效率；
　　减少物流系统给城市发展造成的负面影响，改善城市的交通、生态环境、城市的景观和优化城市的功能布局，增强城市的综合竞争力；
　　营造物流产业优良投资环境，促进第三方物流业发展，推进物流产业的社会化、现代化、集约化、专业化；
　　政府各职能部门进驻物流园区，有利于政府的宏观指导和企业的规范运作；
　　物流园区建设的得益者
　　政府：将物流园区作为物流产业发展的主要抓手、突破口、增长点等，作为宏观调控重点项目，也是支持保障其他产业发展的基础条件，注重社会效益与整体效益；
　　投资开发商：将物流园区作为物流地产开发、物流产业运作、物流延伸产业经营等投资开发项目；
　　生产与流通企业：享受物流业集聚带来的规模效应，包括成本下降、水平提高、物流供应商选择增加、功能优化等；
　　物流企业：享受物流业集聚带来的规模效应、表现为良好的竞争与协作环境、良好的政策与服务效应、配套与基础设施完善、环境完善；
　　其他企业：共享物流业集聚带来的房地产升值、服务业完善、就业机会增多、交通条件改善等；
　　本地居民：共享人流、物流集聚带来的商机，如餐饮、住宿、商务、商贸、文化、娱乐等。
　　由此可以得出我国物流园区规划建设的必要性结论：
　　根据我国国情特色，科学合理的规划建设数量适当、规模适度、布局适宜、功能适中的现代物流园区。有助于政府宏观调控与重点突破，有助于区域经济发展与土地开发升值，有助于当地物流业发展的优化组合。
　　就在我国物流园区建设引起争议之时，经济发达国家早已开始重视现代物流园区（基地、团地）的规划建设。如德国、日本等。

　　三、物流园区规划建设思路

　　1. 物流园区选址
　　作为特殊的产业集聚区，在物流需求量充分大（当然是按动态发展的背景）的前提下，选址无疑是关键的第一步。根据国内物流园区规划建设的成功经验与失败波折来看，综合物流选址的基本原则是：
　　1) 位于城市中心区的边缘地区
　　一般设在城市道路网的外环线（绕城干道）附近，既有利于城市内外物流的流通转换，又能保护城市中心区的交通环境、土地开发、生态环境等。
　　2) 位于内外交通枢纽附近
　　设在城市道路网的外环线与放射干道交叉点（城市交通枢纽），且在城市对外交通的主要通道与节点附近，如铁路（货运站、编组站）、高速公路（出入口、立体交叉）、国道或省道交叉口、空港、水运港口等。
　　3) 位于城市物流的主要发生源节点附近
　　设在有较大物流量产生、吸引、集疏的区域，如大型产业园区、大型市场、大型交通枢纽等物资集散源头。
　　4) 位于土地可开发资源较好的地区，尽可能选择非农保地。
　　5) 位于经营管理水平较高，成本较低的地区。
　　2. 物流园区规划
　　物流园区规划：
　　1) 不是单纯的产业规划；
　　2) 有别于国家和区域物流发展规划；
　　3) 不同于工业与房地产园区规划；
　　3. 物流园区的建设思路：
　　创新源物流策划机构是国内最早从事物流园区咨询规划的专业顾问团队，凭借“6年行业咨询经验”和“十几个各地成功案例”，以“严谨求实、互动创新”的规划咨询理念有机会参与到贵物流园区的开发建设中。关于园区开发建设思路，我们认为：
　　以科学规划为前提，以合理的市场定位为立足点，以突出的功能为亮点，以项目合理投资收益为基础；
　　打造园区服务平台，从投资商、运营商和经营商等利益相关方角度完善园区投资环境；
　　以提高园区运营效率为根本，坚持“建设在区内，发展在区外”的原则，积极开展招商和业务拓展活动；
　　建立健全园区管理体制，坚持政企分开，引入市场运行机制；
　　树立园区品牌形象，走品牌化发展的道路；
　　搭建园区信息平台，高标准建立信息化物流园区；
　　因此，园区产业规划决定市场定位，市场定位决定功能定位，功能定位决定用地规模及土地功能性质，土地功能性质决定园区各地块项目开发的详规。