商业地产的运做应遵循先商业规划后建筑设计的原则，再根据商业规划的不同业态的实际需要进行建筑设计-建筑设计取代了商业规划是项目问题产生的温床

　　最近，在对一些商业项目进行诊断的过程中，发现造成项目不好运做的一个共性问题，就是在项目开发之前没有根据项目所处环境的特点和实际情况先行进行商业规划，而直接以建筑设计取代了商业规划，结果导致在后期的招商组市和商业运营当中出现很多问题。

对于商业地产而言，应该先进行商业规划，再根据商业规划的不同业态的实际需要进行建筑设计，以充分保证和满足不同商业形式对建筑的要求和需要。从而保证项目的可操作性和项目的更大商业价值的实现。

　　不同的商业业态对建筑结构和建筑风格都有不同的要求，在商业建筑的设计中应当将影响商业经营的各种因素进行综合考虑，包括动线的设计、进深的大小、楼层的高低、建筑格局的分布、设施设备的配套情况等，但实际运做中由于仅考虑了建筑设计的要求，因此出现了许多影响后期商业运营的不合理建筑规划，比如我们大家共知的“金边银角”是选址的一大原则，但有些建筑却在“银角”的位置安放了楼梯，即破坏了两侧商业的连贯性，又使得该位置失去了最大的商业价值。令人可惜。再比如在建筑体量和建筑规模的控制上应当根据项目所在地的商业环境、消费习惯、消费能力等的不同进行综合考虑，否则将会在后期的运营当中出现由于建筑格局不合理、规模不合适而造成的使用率不高、租金水平或投资价值偏低等情况。

　　商业规划过程中，应当根据项目所在区位的具体情况，在进行科学准确地市场调研的基础上，合理规划商业布局、做到该大则大、该小则小，不可盲目求大、求洋，从而出现商业“空壳”现象。