凤凰卫视-戴欣明、宋丁:租房者为何难以实现房租专项扣除?房租抵扣个税为什么这样难?-《财智菁英汇》采访













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凤凰卫视-戴欣明、宋丁:租房者为何难以实现房租专项扣除?房租抵扣个税为什么这样难?-《财智菁英汇》采访
2019-01-22

凤凰卫视-戴欣明、宋丁:租房者为何难以实现房租专项扣除?房租抵扣个税为什么这样难?-《财智菁英汇》采访



  戴欣明于20190118日,再次接受凤凰卫视《财智菁英汇》采访,栏目精彩内容一起看:



本期特邀专家:

戴欣明 中国城市运营管理研究中心 主任



宋 丁 中国综合开发研究院 旅游与地产研究中心 主任



主持人:进入到2019年,个税专项抵扣正式的开始实施了。这也是继去年10月份,个税起征点上调至5000元之后,中国个税改革的第二步。不过原本是政府派发减税红包的好事,却在部分人群中引发了新的烦恼。前几天一篇《房东跟租客说:你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了》的文章,在网上是广泛流传。不少房东直言,要么就退租,要么就得上涨租金。房租抵扣个税,本来是相关部门想减轻纳税人的负担,为何却反倒成为了新的负担了呢。房东不想让租户申报抵扣,背后到底在怕什么呢?



解说:房租抵扣个税,引发租房市场波澜再起,数以万计的租房客们,正面临着个税抵扣几十元,房租却上涨几百元的困扰。不少租房人在填报住房租金信息时遇到阻碍。在房屋中介工作多年的袁女士表示,有不少业主是不愿意提供信息给租客的。

袁新有(地产中介):那如果是说,一定要这个合同的话,那可能很多房子,是没有纳税的,那没有纳税,作为业主方的话,不一定是配合,愿意去纳税,因为每个月的税金,还是比较高的。



解说:不管是房东还是租客,他们对此怎么看?

市民一:如果要申报的话,需要和房东那边需要一些很多信息,但因为这块信息好像挺麻烦的,然后我们就没有申报了。但是我看到朋友发链接说,如果跟房东要这个信息的话,房东会涨房租。

市民二:也去申请了这个个税,因为好像是房东那边,我们去申请个税的话,然后他们可能会去交相应的税,所以有一些房东确实,不是很配合。

市民三:要房东问询一些资料,他好像是房东不给的,对不是很配合,不是很配合这个事情的。



市民四:还是按国家税务总局的要求来的,那是国家要求纳税,那是房东有义务的配合,提供这些资料。

解说:按照新个税法,我们来算一笔账,以一套5000元租金的,出租屋为例,租户个人可以抵扣的金额为,按照住房租金专项扣除标准,每月可节省几十元到上百元,而房东要缴纳的税收就多了。权衡之下,很多租客为了避免与房东闹僵而被扫地出门,被迫选择不再申报住房租金专项附加扣除,无法享受到国家发放的个税减税红包。



宋丁(中国综合开发研究院 旅游与地产研究中心 主任):那么现在的问题是,你如果是说个税抵扣的话,租户他可能在这个2000块钱的租金里面我能扣多少?可能扣不到一百块钱。他这额度低得多,就几十块钱,你如果是5000块的话,可能你扣的是100200块钱,但是业主他要缴纳租赁税。那么可能上缴的,就是五百六百块钱,那就是一两百块钱的三倍左右的费用。



解说:房屋出租市场,过去一直存在出租税。只不过在实际租赁交易时,很多房东都故意把这笔税逃掉了。在房屋中介工作多年的袁女士告诉记者,按照规定,租房获得收入,缴税是必须的。但目前的租房市场当中,房租缴税仍然有漏洞可钻。很多租房交易都是没有缴税的。

袁新有(地产中介):如果是按照目前市场的这个成交,以往的过往成交来说。基本是可能成交十套,才会有一套,需要这么一个备案,基本上是九套是不需要备案的,也就不需要纳税。

戴欣明(中国城市运营管理研究中心 主任):实际上很多的监管,目前还是没有到位的,很多的这种小租户,他是没有进行备案的,所以说相对来讲,实际上是属于偷漏税的一部分。那这种情况下,像这样的这种房东,你如果管他要,这种房屋的这种信息,各种信息,包括户主的信息,那势必造成的,他需要补缴税款,或者说在未来需要进行纳税,那这样的话会增加他的成本,所以说他这部分人,相对来讲是比较抵制。





解说:个人出租住房需要缴纳的税种非常多,包括个人所得税,增值税房产税,城镇土地使用税,城市维护建设税,印花税等。然而在目前的房屋租赁市场上,一个普遍的情形是,大部分房东出租房屋基本不缴税。

宋丁(中国综合开发研究院 旅游与地产研究中心 主任):个税抵扣的政策,它其实体现了一个法治化的一个过程,但是这个出现的问题是什么?就是过去,由于从来没有管过,所以说大量的,租赁现象是在发生的,只是没有发生租赁纳税的现象,这两个本身是脱离的。那么你现在突然要补上来的话,就是给租赁市场造成,一个很大的一个惊慌,如果真展示过去马上税务上,那既然你租了房子就要纳税,那这样的话追索业主的纳税的话,这个费用就远高于,你这个租户所能够抵扣的那点税。

主持人:在中国的税收体系中,房租涉及的税种颇多。在理想状况下,有房产税,印花税,增值税和个税,同时根据时间,和具体地区的不同,涉及的税种和税率,也都有不同。但是很多个人房东出租的房源,并且取得的收入却从来,都没有纳过税,到底有多少人在漏缴,并没有一个十分准确的说法。曾经有知名的分析地产分析师表示说,以北京为例,租赁行为备案的比例不足一成,而如果从全国来看的话,1%都还不到。还有业内专家认为,由于出租房屋信息不健全,租金以现金交易等原因,给税务部门征缴税款,带来了很大的难度。

解说:近几年,中国的年流动人口达到了2.46亿,高校毕业生在2014年至2018年五年间,全国普通高校毕业生,总人数约3832万人。这些人基本上就是中国房屋租赁市场的主力军,他们是这次租房减税政策的直接受益者。近些年长租公寓的租赁市场覆盖率越来越大,而长租公寓本身又涉及到房东、平台和房客三方,在租客填报信息方面,是否会顺利一些呢?

戴欣明(中国城市运营管理研究中心 主任):这种属于公司,把很多房子收上来,统一经营出租管理的,这样的情况。其实他首先他这个税费,就会达到12%,目前现行的税率。那么,他也有可能产生,所谓的这样这种所得税,企业所得税,也都会产生相对来讲,之前比较高的这样一个费用,作为企业还好办。



宋丁(中国综合开发研究院 旅游与地产研究中心 主任):如果是剃除抵扣这个问题,那个租金价格每年也是有一个上涨幅度的,所以说只是说业主否在放租的时候,他实际把这个因素考虑进去了,将来缴纳的这个因素,考虑进去以后,把价格提升上来了,所以他不会刻意强调说,我是因为这个加进来的,那么反正这个片区的房子,凡是像我的户型都是这价,你们要租你们就租,你们不租我就找另外一个租户,所以我觉得可能那就成为一种市场行为了。



解说:2018年租房十大关键词显示,2018年中国人口13.9亿,租房人群接近2亿,如何保证这部分人群的利益?专家认为,应当抓紧立法。

戴欣明(中国城市运营管理研究中心 主任):那么这种现象我倒认为,其实和政策一方面是有关,另外一点还是跟我们法制法规是否健全有关。比如说现在的所谓的这种房租的上涨,我们首先可以归结于这种恐慌心理,大家是不是认为要多缴税了等等这样的一个措施。另外一个就是,还有很多的像中介等等,包括一些房租,房东他本身,他是希望涨价的。




解说:面对个税改革引发的房租上涨担忧,中国国家税务总局12366纳税服务平台的客服表示,目前没有接到,根据专项附加扣除信息,追征房租相关税费的通知。由此可见政策并不明朗,房租是否会上涨也尚无定论,那么房东和租客的矛盾如何解决呢?宋丁认为可以学习西方国家的经验。

宋丁(中国综合开发研究院 旅游与地产研究中心 主任):那国外这方面是非常清晰,他的租赁市场,特别是发达国家,他的租赁是相当完善的。就是像一些欧洲、美国国家,他租房的市场甚至大于买方市场,所以他这方面,有非常刚性的很强的纳税的,这样一个一整套程序。他也有一种能够把这个税,争回来的这个情况。其实,是因为你根本争不上来,因为说实话,过去租客,都是偷偷租了,你去找谁,没就没有一个通道解决这个问题。这种纳税是非常难的,它不像买卖房市场的话,已经成型一个系统,是相对征税,他是比较流畅的,但是租房过去是零散的,自发的,所以很难的。但是我想从现在开始就要做好这个准备,就是租赁市场大发展,必然带来增税系统立法,以及整个的一个执行政府这个行为的,这样一个刚性化,我觉得这个趋势,所以大家也要做好心理准备。

主持人:新个税法中,住房租金等六项支出,可以抵扣个税。本来是给纳税人减负的好事,却在房东、租客和中介之间引起了一场利益相关的博弈,进而引发了市场对于房租上涨的担忧。中国的个人房东没有纳税的习惯,也不会进行租赁合同的登记备案,这些都存在着历史的原因。房租抵扣个税应该让租户,是从中受益的,从这个角度考虑问题,那么相关部门也可以考虑,有一个过渡期的安排。有专家就建议可以考虑与正在推进的房地产税立法进行一个连接,比如同样征收房地产税,个人房东出租房屋,如果去备案和缴税的话,可以酌情让他们少缴一点,要给予一些优惠的措施,鼓励这些房东愿意去租赁合同备案。从长远角度来看,我们也要理性的看待,房租抵扣政策落实遇到的困难,毕竟从社会长远发展来看,随着法制建设的不断推进,出租房屋的有效监管,和依法缴税是必然的。

 

 

戴欣明介绍

  戴欣明,字:青藤,号:山人,七大山人

  籍贯东北(沈阳),长期居住深圳市,2001年创立动能智库(前身为戴欣明工作室)

  城市与产业地产战略定位专家、投资人:中国著名的战略定位专家,中国著名的资本运营专家,搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁,中国品牌管理研究中心深圳中心总经理,深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理,中国城市运营管理研究中心主任,中国商业地产管理研究中心主任;

戴欣明是通才型专家,投资人,其在人文(含堪舆)学,社会学,消费心理学,经济学,管理学,规划建筑设计学、艺术设计学,营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人;策划人当中的管理学家;

设计师出身,曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人(时任总裁6年),身经百战,是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。

凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员,深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员(涉及:商业、财经、城市、产业、地产等)。因其独到的观察视角,洞见的观察能力,即广泛又深入的调查研究,10多年接受电视台采访超过2000次以上。

戴欣明还是中国房地产四大名嘴之一,深圳市城市与地产“深圳四杰”。

 

戴欣明主要成就:

1、把人文融入地产之中:人文城市、地产和商业地产的开创者,人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化(1998年)

2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺:创立“七合一战略定位法则”,以及“人文+”系统战略定位模式,强调非数字化的因素的量化(2003年)

3、中国城市和地产实证分析派(南派)代表:创立“262实证分析法”,以“七合一战略定位法则”,以及“人文+”体系为基础,强调分析者的作用,既福尔摩斯式的演绎推理(2005年)

4、提出“软实力杠杆”理论(双杠杆理论):通过软实力的打造,特别是战略定位的介入,实现的“杠杆率”倍增;其中重要的是,在城市开发、产业项目的实施中,“软实力杠杆”和“金融资本杠杆”应同时介入,互为补充,这样的“杠杆率”才是有效的(2008

5、提出“新黄金十年”投资理论:把城市和产业由静态竞争模式变成动态竞争模式(2012年)

 

官网:

动能智库-戴欣明工作室:www.daixinming.com

中国城市开发网:www.cnud.net.cn



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