戴欣明:2018年土地市场降温明显,明年房企拿地将趋理性-成都电视台能量地产2019年1月9日播出













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戴欣明:2018年土地市场降温明显,明年房企拿地将趋理性-成都电视台能量地产2019年1月9日播出
2019-01-10

戴欣明:2018年土地市场降温明显,明年房企拿地将趋理性-成都电视台能量地产201919日播出

成都电视台能量地产【配音】:今年以来,房地产市场降温态势在土地市场引发连锁反应。虽然供应的持续增加带动了市场整体成交量以及成交价格的上涨,但土地市场溢价率的降低以及土地流拍数量的增多,根据中原地产研究中心的统计数据显示,截至20181226日,全国50个大城市合计卖地金额为3.616万亿元,其中,热点城市卖地金额涨幅明显放缓;从土地溢价情况来看,热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。除此之外,土地流拍数量再创新高。仅以一线、二线城市为例,截至目前,一线、二线城市住宅土地年内流标369宗,是近6年来最高水平,同比上涨156%

成都电视台能量地产【配音】:今年8月份,住建部提出“稳房价、稳地价、稳预期”的要求,并且此前还明确提出要“坚决遏制房价上涨”,受此影响,土地市场趋冷。值得关注的是,受限价政策影响,导致部分城市出现新房、二手房价格倒挂现象,这在一定程度上直接影响到土地溢价率,甚至导致土地流拍现象不断发生。同时,开发商资金成本压力大。2019年房企面临的最大压力依然是融资难问题,虽然年内央行多次宣布定向降准,但由于监管层对于进入楼市的资金进行严格监管,因此,在拿地方面,依旧就会显得捉襟见肘。

成都电视台能量地产【同期】:土地市场溢价率走低,叠加流拍数量增多的原因是什么?

著名财经评论员戴欣明:在“三稳”,既“稳房价、稳地价、稳预期”方针下,置业者观望气氛加重,很多城市的房价都在严厉控制当中,导致开发商慎重拿地,同时还有“金融稳,经济稳”这样的金融与资本市场的要求,也加剧开发商资金链的紧张,即使是上市公司,在资本市场的资金获取渠道也不是很畅顺,这样就导致土地市场溢价率不高,再有推地的节奏一直都是连续的,无论市场表现如何,政策导向如何,都是有规律地推地,但是市场是波动的,开发商作为企业,利益最大化促使在非常时期,企业战略也比较保守。

成都电视台能量地产【配音】:据了解,除了受限价政策影响外,各地配建的保障性住房、竞拍自持面积等限制性政策,也是造成市场迅速降温的原因。从土地市场流拍数量来看,除了政策、预期、资金链等方面影响外,现阶段拍卖地块附带条件过多、优质地块较为稀缺,也是造成流拍数量增长的因素之一。仅以1224日北京底价成交的一宗怀柔地块为例。据悉,该地块为怀柔区庙城HR00-0014-6019等地块R2二类居住用地、B1商业用地、S4社会停车场用地、A33基础教育用地、U22环卫设施用地。从上述介绍中不难看出,该地块不仅属性相对复杂,包括大量的商业用地,从地理位置来看,更是处于北京的远郊区,因此,房企竞拍积极性较低。

成都电视台能量地产【配音】:虽然土地流拍数量明显增多,但从供应角度来看,数量也同步上升。根据中原地产研究中心的数据显示,2018年以来,各城市土地供应数量明显增多,尤以一线城市最为亮眼。具体来看,11月份四个一线城市土地供应数量为87宗,而12月份以来截至27日,四个一线城市土地供应累计达到59宗。从全年情况来看,一线城市土地供应数量累计达到677宗。

成都电视台能量地产【同期】:2017年的“地王”频现、到2018年的底价流拍,请问,您预计在房地产市场“三稳”的背景下,2019年土地市场将会发生什么样的状况?原因是什么?

著名财经评论员戴欣明:201520162017年是房地产的小周期,房地产市场经历了一轮暴涨,2018年房地产市场进入最严厉的调控期,以往的市场表现也明显地看到,中国的房地产市场在“面子经济”、“人文经济”的作用下,只要政策一放松,各地房地产市场就突飞猛进。在房地产市场“三稳”的背景下,我认为2018年的土地市场状态应该类似,只要调控政策不放松,房地产市场就会相对稳定,房子的溢价率就会低,那么自然就会波及土地市场,所以预计2019年的土地市场也会趋于稳定,对于大型房企也是拿地的好时机,以便加强自己的土地储备。

成都电视台能量地产【配音】:另外,从目前情况来看,一线、二线城市及部分经济较为发达的三线城市基本面相对保持稳健,无论是从土地出让数量还是房价,有望在企稳之后于明年出现小幅上涨,预计明年三线、四线城市的房地产市场增量需求将有所减少,房价难以维持此前的增速,土地出让规模也将相应收缩。业内人士分析认为,由于目前“去库存”接近尾声,预计2019年房企在三线、四线城市拿地会变得更为谨慎且理性,同时,房企在拿地策略上或更重视城市群的进入战略。能量房产为您报道。

 

 

戴欣明介绍

  戴欣明,字:青藤,号:山人,七大山人

  籍贯东北(沈阳),长期居住深圳市,2001年创立动能智库(前身为戴欣明工作室)

  城市与产业地产战略定位专家、投资人:中国著名的战略定位专家,中国著名的资本运营专家,搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁,中国品牌管理研究中心深圳中心总经理,深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理,中国城市运营管理研究中心主任,中国商业地产管理研究中心主任;

戴欣明是通才型专家,投资人,其在人文(含堪舆)学,社会学,消费心理学,经济学,管理学,规划建筑设计学、艺术设计学,营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人;策划人当中的管理学家;

设计师出身,曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人(时任总裁6年),身经百战,是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。

凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员,深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员(涉及:商业、财经、城市、产业、地产等)。因其独到的观察视角,洞见的观察能力,即广泛又深入的调查研究,10多年接受电视台采访超过2000次以上。

戴欣明还是中国房地产四大名嘴之一,深圳市城市与地产“深圳四杰”。

 

戴欣明主要成就:

1、把人文融入地产之中:人文城市、地产和商业地产的开创者,人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化(1998年)

2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺:创立“七合一战略定位法则”,以及“人文+”系统战略定位模式,强调非数字化的因素的量化(2003年)

3、中国城市和地产实证分析派(南派)代表:创立“262实证分析法”,以“七合一战略定位法则”,以及“人文+”体系为基础,强调分析者的作用,既福尔摩斯式的演绎推理(2005年)

4、提出“软实力杠杆”理论(双杠杆理论):通过软实力的打造,特别是战略定位的介入,实现的“杠杆率”倍增;其中重要的是,在城市开发、产业项目的实施中,“软实力杠杆”和“金融资本杠杆”应同时介入,互为补充,这样的“杠杆率”才是有效的(2008

5、提出“新黄金十年”投资理论:把城市和产业由静态竞争模式变成动态竞争模式(2012年)

 

官网:

动能智库-戴欣明工作室:www.daixinming.com

中国城市开发网:www.cnud.net.cn



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