戴欣明凤凰卫视:谈房价下行就能买得起房吗?居住需求商品房是唯一出路?专家有话说













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戴欣明凤凰卫视:谈房价下行就能买得起房吗?居住需求商品房是唯一出路?专家有话说
2017-12-26

戴欣明凤凰卫视:谈房价下行就能买得起房吗?居住需求商品房是唯一出路?专家有话说




本期导视:

解说:首套房利率悄然上涨,银行停贷,房价下行,民众买房为何压力依然未减。

戴欣明(中国商业地产管理研究中心 主任):能买的起房的,因为这种限购、限贷,这些政策的一种深化、收紧,也造成他们买不起房。

解说:房贷利率究竟走向何方,民众该如何应对。

陈蔼贫(中国住房研究会专家组成员):调升利率,我想未来的发展,这应该是个大概率。实际上是鼓励大家,转变住房消费观念,更多的去走向租赁市场,而不是我们说传统的买房。

字幕:房贷利率持续上涨,我们该如何应对?

 



主持人:汇全球菁英,聚天下财智。欢迎来到《财智菁英汇》。年近岁末,首套房贷利率悄然上涨,部分银行停贷,对于购房的民众来说,无疑是“雪上加霜”。最新的数据显示,今年11月份的首套房贷的平均利率为5.36%,相当于基准利率的1.09倍,同比上升了20.72%,也就是说如果现在贷款200万购房的话,那么将会比2016年多花出40多万的利息。值得注意的是11月份共有56家银行分(支)行,因额度等原因,暂停受理首套房贷业务。虽然持续的楼市调控,房价过快上涨的势头,得到了有效的抑制,部分一二线城市房价,甚至是出现了微跌的现象,但是房贷利率上调的可能性将依然存在。那么房价下行,民众就能买得起房吗?房贷利率上涨背后究竟有何原因呢?

 

本期特邀专家:

中国商业地产管理研究中心 主任  戴欣明

中国住房研究会专家组成员 陈蔼贫

 




 

解说:今年以来,中国近110个城市,及相关部委出台房地产调控政策超过250次,楼市已经迎来拐点。日前中国国家统计局最新公布的1170个大中城市的房价数据显示,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%0.2%,而二三线城市房价环比略有上涨,呼和浩特、乌鲁木齐、湛江等9个城市的新建商品住宅,环比价格涨幅超过1%。同比来看,北京、上海、深圳、天津、南京、无锡、杭州、合肥、福州、郑州、成都等11个城市,新建商品住宅价格均出现下降,降幅在0.2-3.2个百分点之间,深圳房价同比下降3.2%,跌幅最大。



陈蔼贫(中国住房研究会专家组成员):尤其是本轮调控,我们要注意到一个现象,实际上这个调控价格不能够涨,但是也不能够跌。那么为什么我们说,他这个一个幅度上进行调整,那么这里面就是说,房地产不仅仅是房地产本身,他和我们的经济,和我们金融系统的风险,是很大关系的。所以稳定房地产市场,这个价格稳定在一定的时候,一定的状态上,这是非常重要的。



解说:房价看似进入下行通道,但是房贷利率却在悄然上涨。根据最新数据显示,今年11月中国首套房房贷款平均利率为5.36%,相当于基准利率1.09倍,同比去年11月,首套房贷平均利率4.44%,上升20.72个百分点。其中,房贷利率最低的是厦门为为4.93%,最高的是郑州达5.77%。若以现在首套房贷平均利率5.36%,贷款两百万元,30年等额本息的还款,仅利息就需要偿还约为202.51万元,以2016114.44%的平均利率贷款,偿还利息约为162.25,也就是说现在买房需要多还40.26万元的利息,那么民众购房是否越来越难?

戴欣明(中国商业地产管理研究中心 主任):普通老百姓是很难买得起房子,要想买得起房,都可能倾注一家人的1020年这样的一个积累。包括现在的一些城市的白领,其实买房也是很困难的。收入比不断攀高,那其实跟现在目前的政策,这种包括金融手段,利率。即使是因城施策,在一个城市当中,比如像深圳也好,北京这样的大城市,因为它人口基数很大,其实你会把很多的真正需要房子的,或者说他也算是能买得起房子的,因为这种限购、限贷等等,这些政策的一种深化、收紧,也造成他们买不起房。



解说:除了房贷利率上涨,民众获得房贷的难度也越来越大。数据显示,11月在中国35个城市533家银行中,共有56家银行分(支)行,因额度等原因,暂停受理首套房贷业务。深圳已经有13家银行,停止了个人房贷业务。

戴欣明(中国商业地产管理研究中心 主任):那事实上来讲,现在银行停贷,包括利率的上升,都属于这个从金融的手段,来抑制房地产价格的过快上涨,相对来讲是比较立竿见影的。实际上只是说误伤了一些刚需,但是整个对于整体的房地产市场的这种发展,相对来讲还起到一定相对积极的作用。就说我们目前的房地产市场已经回归到它是用来居住的这样的属性。



解说:首套房贷利率一年平均上浮20%,房贷收紧,背后究竟有何原因?专家指出,近几年楼市火爆,居民个人杠杆率从2008年的18%,上升到2017年二季度的47.4%。日前中央政治局会议就指出,预防系统性金融风险,需加快金融去杠杆,因此通过提高房贷利率,提高购房者的资金成本,对于打击投机,控制房价具有更大的杀伤力。



陈蔼贫(中国住房研究会专家组成员):我们整个目前70多家商业银行中,他们总贷款额的40%都和房地产或者和土地是有关系的,那么这意味着,如果我们的房地产,如果有风吹草动的话,那么实际上这个系统性的集中风险,是非常不可小觑的事情。那么也就是说,我们更多的金融,这种贷款,包括集中配置都和房地产有关系,而对实体经济的支持是不足的。所以这个调整我认为是一个必然,那么从现在来看,到年底,尤其到明年,我想这个走势,恐怕还会更加明确一些。



主持人:有分析认为,房贷利率偏低的时候,民众购房成本明显降低,购房意愿增强,则会导致房价上涨。反之房贷利率调高的时候,民众因为贷款成本高的原因暂时观望。这样房价自然不可能会出现剧烈的上涨。而随着美联储加息,2018年中国央行加息的预期进一步的上升,可以预计在今后的一段时间内,首套房贷利率或将会继续走高,购房门槛也将会越来越高,更多的需求将会被拒之门外。那么房贷利率究竟走向何方?对于购房需求者来说未来该如何应对?

解说:125日,中国央行金融研究所所长孙国峰公开表示,如果利率长期处于低位,所有控制杠杆的措施,都可能会事倍工半,不足以应对金融周期。目前数据显示,首套房平均利率在5.36%,二套房平均利率在5.66%。分析人士表示,未来的房价利率有可能会突破到7%

戴欣明(中国商业地产管理研究中心 主任):实际上有的时候,已经突破了基准利率了。目前的,基准利率4.9,有的地方已经达到1.1或者1.131.3等等,这样的水平在不断攀升。当然了,这是一个局部的调控手段,这个手段央行也给出了一个幅度,在这样去做。有可能会达到百分之六点几,有些个别的这种地方,有可能达到7%,是有可能性的。但是,普遍达到7%的可能性,我认为这个不太可能。



解说:从中国近20年的房贷利率表来看,2007年房贷利率,最终加到了7.83%2011年房贷利率,最终加到7.05%,都超过了7%。而且每个周期利率的涨跌时间总是大致对称的出现。最近的一轮下行时间,是在20126月至20162月,大约四年左右的时间,那么从2017年初开始的利率上行,是要对称持续到2020年左右吗?日前就在美联储宣布加息后,中国央行公布上调公开市场逆回购操作中标利率和MIF操作利率,但调整幅度较小,均为上行5个基点,未来房贷利率究竟走向何方?

陈蔼贫(中国住房研究会专家组成员):我觉得中央这个态度,已经非常明确,上调利率恐怕是一个大概率的事,也就是说这也是一个趋势。整个货币从紧,这也是我们的一个趋势。那么这里面包括,定向降准这一块的话呢,从现在来看,我觉得在目前形势下,操作的空间不是太大。因为我们整个政策走向非常清晰,但是这不排除在我们整个改革中,对于首套住房或者我们讲刚需住房这一块,有可能会产生一些,有利于购房的这样一种金融政策。但是这个政策就是我们说,你要出这种政策,你就必须考量什么,就是必须要考量,我们说所谓的刚需和投资之间的界限问题。如何去把握这个政策,这恐怕是我们目前的一种难点。

解说:有分析认为,20183月不仅是美联储加息的时间窗口,也很可能是人民币加息的时间窗口,在国家降杠杆和金融监管不断发力的大背景下,未来资金成本,房贷利率将会越来越高,但是中小房企的企业债,居民房贷将会成为未来容易被率先引爆的两大债务,必须警惕。



戴欣明(中国商业地产管理研究中心 主任):很多人一直以来认为,中国房地产是会发生泡沫的,并且这个泡沫会破裂的。房地产本身的泡沫的确是存在的,但是你会发现,这么长时间以来,我们的房地产泡沫,还一直比较坚挺,并没有破灭。原因是什么呢?我们的金融体系相对是封闭的,并且逐渐的开放,但是保持了我们封闭的这样的一个大的格局。



解说:对于购房需求者来说,未来该如何应对呢?专家认为,未来房价将会趋于平稳、健康的发展,大幅下跌是不可能的,所以买得起房的民众尽量买,买不起房的民众租房也将成为未来楼市发展的趋势。          

戴欣明(中国商业地产管理研究中心 主任):未来就会说,你能买起商品房的人群,你应该买商品房。能够租房子的人,能够享受政策性住房的人,你都各有所需,实际上这样就形成了未来的商品房的这样的一个格局。而本来你是应该住租赁房的,你硬要买商品房,那事实上来讲的话,这不是本身商品房系统出了问题,是你的需求和市场是不对接的。当然了,这跟我们保障性住房体系,没有建立完全是有直接关系的。但是目前来讲的话,我们可以把它称之为商品房,租赁性住房和保障性住房,三足鼎立这样一个状态。



主持人:有经济学专家表示,决定房价的因素在于短期看金融,中期看土地,长期看人口。关于稳定房价方面的金融政策,主要是房贷利率问题,目前来看房地产市场,已经得到了明显的效果,而下一步的调控政策是租购并举、力推租赁。日前中央经济工作会议就提出,对住房市场的主要政策,是建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,其中最根本的,是要触及土地制度改革。可以看出房地产调控政策风向,已经出现了大的变化,满足居住型需求,要引导到租赁市场,而不是商品房市场唯一一条出路。



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