【深度】龙华“只租不售”地块拍出10亿,旁边有楼盘要闹封盘涨价?由政府背景的人才安居集团竞得,其它开发商貌似来“打酱油”,这是必然还是偶然?













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【深度】龙华“只租不售”地块拍出10亿,旁边有楼盘要闹封盘涨价?由政府背景的人才安居集团竞得,其它开发商貌似来“打酱油”,这是必然还是偶然?
2017-11-13

【深度】龙华“只租不售”地块拍出10亿,旁边有楼盘要闹封盘涨价?

45分钟!58轮举牌!

增加10800平人才房面积!

前天,深圳人才安居集团

夺下深圳史上首宗“只租不售”宅地!

楼面价达19304/

(已扣除人才住房面积)

 

前情提要

  1110日,深圳出让今年首宗二类居住用地,该地块位于龙华民治街道,靠近地铁4号线红山地铁站,在龙光玖钻旁边、金亨利首府对面;最终,人才安居集团收入囊中,成交总价达10.1亿元,将配建37860平人才住房。

除人才安居集团外,保利、碧桂园、星河、佳兆业、中海、龙华建设等7家房企参与了拍地,就这么在一大批媒体的围观下。。打了酱油?贫穷限制了子房的想象力,还是来听专家说说吧。

 

动能智库城市与地产研究中心戴欣明主任:

 

Q1、由政府背景的人才安居集团竞得,其它开发商貌似来“打酱油”,这是必然还是偶然?

  人才安居集团竞得该地,存在一定的必然性,符合当前的政策。

  这类倾向性投标,虽然早些时候存在一些问题,但目前深圳已有先例。除了大家熟知的商务标外,投标还包括技术标,比如会从投标者的背景等方便全面考察其技术实力。

  深圳大量人口流入,房屋租赁问题继续解决。所以,目前深圳政府大力发展租赁房。而有着政府背景的人才安居集团拍得此地,一方面,人才安居集团为“替政府解决问题”的公司,这起到了示范作用;另一方面,为人才安居集团的转型提供了一个很好的契机。

  未来会有更多的地拍出来,解决人才安居问题。此次竞地可谓一个风向标,希望未来能有更多的企业加入。

子房先生点评:

人才安居集团频频以巨资“豪取”只租不售地块,显示政府在推进长租市场方面的强势与决心。参与竞标的一些企业最终只所以沦为“打酱油”的角色,表明他们虽然也有这方面的业务布局和热情,但显然,对长租市场的未来考虑还没有完全成熟,有各方面的顾虑,所以不敢“下狠手”。不过,拿不拿到是能力和运气问题,来不来却是态度问题,所以,来露面表表姿态还是有必要的嘛。

 

Q2、该地块的成本是10个多亿,有中介预测,将来要租每平米176-180元左右才能回本,是否有依据?会否抬高片区租金行情?

  中介的这种算法并不科学。

  盈利一方面靠租金,但这方面影响不大。政府有补贴,随行就市。

  而真正想实现盈利,还需资产证券化。对分立出的公司上市、私募、公募、产业扶持基金等方式,通过杠杆放大,购置有利的资产,在资本市场上盈利,进行融资、扩大再生产,从而形成一定规模。这并不单靠租金本身来实现。

子房先生点评:

  如果真如中介们测算的那样,人才安居集团拿下的该地块,将来要租每平米180元,那么,租一个50多平米的一房一厅,就要付一万元左右的费用,这对“人才”来说,压力确实不小。但如果这样,政府主导的长租市场,岂不是拉高了涨价行情,与原初的宗旨相悖?

绝不会这样。因为,中介们的这种纯市场化的算法,忽略了政府对长租市场可能配套的各种扶持和补贴,借以平抑价格。故而,中介们如此炒作,只不过是营销他们正在出售的公寓产品而已。

 

Q3、个别开发商借此蹭热点,要闹什么封盘涨价,是否有违规炒作,扰乱市场之嫌?政府应如何管控?

  这种做法是违规的。

  目前的政策是,取得预售许可证后,10天期限内必须开盘。有人说房产证丢失,捂盘惜售,结果政府补办迅速,当日下午即可补办好。

  政府对此应加强巡查。不过,我们的备案制度很完善,对此类现象控制较严,不会给开发商钻空子的机会。所以也在此提醒开发商,切勿犯傻,这么做是没有必要的。

子房先生点评:

  不少中介“猜想”:人才安居集团拿下的这块地,旁边是深圳高级中学的学位,既然“租售同权”,因此,将来也必定同享该学位。推及开来,某钻的公寓说不定也可以享受高级中学的学位呢!这就有些“意淫”过度了,你“蹭热点”可以,但想“蹭政策”,就未免天真了。想多了,脑子会累的,还是歇歇吧。

  不过有一点可以肯定,人才安居集团拿下该地块,必定会提升该片区的相应软硬件配套,这对周边居民,确实是可以共享的利好!

 

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作者子房先生,深圳资深媒体人。

专注楼市舆情,把握楼市走向,推动房地产市场理性、良性发展。

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